¿LA MODIFICACIÓN INTRODUCIDA AL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL A TRAVÉS DE LA LEY 30313, CONSTITUYE UN BENEFICIO O UN PERJUICIO PARA EL MERCADO INMOBILIARIO?

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¿LA MODIFICACIÓN INTRODUCIDA AL ARTÍCULO 2014 DEL CÓDIGO CIVIL A TRAVÉS DE LA LEY 30313, CONSTITUYE UN BENEFICIO O UN PERJUICIO PARA EL MERCADO INMOBILIARIO?

A través de la Ley 30313, Ley de oposición al procedimiento de inscripción registral en trámite y cancelación del asiento registral por suplantación de identidad o falsificación de documentación y modificatoria de los artículos 2013 y 2014 del código civil y de los artículos 4 y 55 y la quinta y sexta disposiciones complementarias transitorias y finales del decreto legislativo 1049. Publicada el 26 de marzo del 2015, se introdujo varias modificaciones al derecho inmobiliario, con el objeto de combatir el fraude inmobiliario, entre ellos se modificó el artículo 2014 del Código Civil, que regula el principio de fe pública registral. El principio de fe pública registral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe, de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamenta en causas no inscritas antes.

Así antes del 27 de marzo del 2015, el Artículo 2014 del Código Civil establecía lo siguiente:

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral.

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos.

La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conocía la inexactitud del registro.

El citado artículo fe modificado en los siguientes términos:

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Al respecto cabe indicar que antes de la citada modificación, existía en la doctrina como en la jurisprudencia del Poder Judicial un debate en torno si la buena fe entendida como la ignorancia o desconocimiento de las causales de nulidad, anulabilidad, rescisión o resolución debería constar en el asiento registral o en el titulo archivado, ya que en la práctica la Corte Suprema había establecido en varias ocasiones la necesidad de revisar los títulos archivados para amparar la buena fe registral; pero ahora con las modificaciones introducidas “… no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustenten” no cabe duda de que para amparar la buena fe registral, las citadas causales no deben constar en los títulos archivados.

Ahora bien, tal modificación debilita el sistema registral peruano, concretamente la función de calificación del Registrador Público, pues el asiento de inscripción puede ser enervado por el contenido del título archivado que le sirvió de sustento para la calificación.

Por lo que sería válida la pregunta ¿Cuál es la necesidad de que exista Registradores Públicos que velan por la seguridad mediante el control preventivo de los derechos que se publicitan, si el acto administrativo que se expiden no es plenamente eficaz?

Dentro de la normatividad registral en el inciso a) del Art. 32 del TUO del RGRP, se ha establecido que el Registrador Público, al momento de calificar los títulos, deberá “confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (…) ”

En ese sentido, de acuerdo la citada norma, es posible acudir a los títulos archivados (antecedente registral) para complementar alguna información que no conste en el asiento registral (pero esto es un acto administrativo); empero la información del título archivado en ningún caso puede ser utilizada para perjudicar la presunción registral de legitimación sobre la información proporcionada en el asiento registral.

A toda esta situación de incongruencia legislativa, se suma de que tal situación, que obliga a todos a recurrir a los títulos archivados, encarecerá las transferencias inmobiliarias, dado que si alguien quiere adquirir un inmueble, tendrá que contar con especialistas en la materia, para verificar que los títulos archivados estén perfectos desde el punto de vista legal.

Antes de la modificación del citado Artículo, para conocer el estado legal de un inmueble, sólo se requería la lectura de los asientos registrales de la partida registral del inmueble que se deseaba conocer, pero dicha modificación en cambio hacer más rápido, seguro y eficaz las transferencias inmobiliarias, trae consigo una operación más engorrosa, menos seguro y más complejo. Toda vez que no sólo se debe analizar los títulos archivados que dieron lugar al derecho del vendedor, sino que también se debe analizar los anteriores a él, al menos los que no hayan cumplido 10 años de antigüedad. Pasados los 10 años, aun de existir algún vicio en los títulos, el tercero podría alegar la prescripción de la acción.

En conclusión señalamos que el legislador en cambio de establecer mecanismos legales modernos, implementando sistemas de transferencia acorde a la modernidad en la que vivimos, sigue estableciendo cambios en la normatividad con una mentalidad de épocas pasadas, lo cual no solamente perjudica el comercio inmobiliario, sino que también menoscaba el propio sistema registral.

8 Comentarios

  • Basílides Amézquita Pacheco
    Responder abril 10, 2016 at 3:48 pm

    Muy bien el análisis del art. en mención, que es de uso de estudiantes, profesionales del derecho y terceros que requieren adquirir bienes inmuebles.

    • Basílides Amézquita Pacheco
      Responder abril 10, 2016 at 3:51 pm

      El análisis del art. 2014, está bien definido y sumamente comprensible, tanto para estudiantes, profesionales del Derecho y personas que desean adquirir bienes inmuebles y evitarse de problemas posteriores.

  • Anónimo
    Responder agosto 6, 2016 at 3:02 pm

    eso es puro negocio no deberie de existir tal entidad ya que no exigen documentos originales par su presentacion

  • Anónimo
    Responder agosto 6, 2016 at 3:07 pm

    la sunarr debe exigir la presencia de los vendedores y los compradores con todas sus facultades y disposiciones que puedan adquirir o vender ,no debe existir la venta de acciones y derechos se exigirá la normatividad existente por la ley ., caso contrario estaríamos ante una corrupción de funcionarios., y eso no deberia existir. señores de la sunarr.

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