CLÁUSULA DEL ALLANAMIENTO ANTICIPADO

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CLÁUSULA DEL ALLANAMIENTO ANTICIPADO

cláusula del allanamiento anticipado

La Cláusula del Allanamiento Anticipado y el Registro  de Deudores Judiciales Morosos, son mecanismos jurídicos que fueron creados a través de la Ley 30201, a fin de reforzar la protección de los derechos del arrendador.

Si una persona desea alquilar su inmueble, carece de un mecanismo que le permita avaluar el historial de cumplimiento del potencial inquilino. Esta situación genera un alto grado de riesgo a la hora de alquilar los inmuebles. Pues si le toca, por mala suerte, un inquilino renuente a cumplir con sus obligaciones, no le quedará otra alternativa que acudir al poder judicial. Puedes demandar desalojo y el pago de los alquileres; pero los proceso duran demasiado. Tanto así que los jueces pueden demorarse años en resolver un caso. Por ello, con el objeto de proteger los derechos del propietario, fue necesario la creación de la cláusula del allanamiento anticipado.

En nuestra legislación, el contrato de arrendamiento no está sujeto a formalidad alguna. Por ello, muchos propietarios alquilan su inmueble a través de contratos privados, incluso de forma verbal, confiados en la buena fe de las partes. Esta informalidad, no hace más que agudizar la posición del propietario, cuando se trata de la protección de sus derechos.

PUBLICACIÓN DE LA LEY 30201.

Dentro de ese contexto, se publicó la Ley 30201,  Ley que crea el “Registro de Deudores Judiciales Morosos”. La misma que fue publicada en el diario Oficial el Peruano, el 28 de mayo del 2014.

FIGURAS CREADAS POR LA LEY 30201.

A través de dicha norma se introduce la creación de las figuras:

  1. Registro de Deudores Judiciales Morosos.
  2. Cláusula del Allanamiento Anticipado.

REGISTRO DE DEUDORES JUDICIALES MOROSOS

La finalidad de la creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos, es fomentar la cultura de cumplimiento de las obligaciones contractuales entre las partes, logrando así mayor Seguridad Jurídica. Esto favorecerá sin lugar a dudas a la dinámica del mercado de alquileres.

Inscripción.

La citada norma establece que en dicho registro se inscribe el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes. Estas resoluciones deben declarar el estado de deudor judicial moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil. Por lo que podemos colegir que, en el mencionado registro, es viable inscribir los siguientes supuestos:

  1. Cuando se trata de inquilinos morosos. Pues, la deuda del arrendatario judicialmente reconocida, origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, conforme al Art. 594 del CPC.
  2. Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en un proceso único de ejecución.
  3. Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecución forzada de sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo.

Cancelación.

Con respecto a la cancelación del registro, la norma señala que una  vez extinguida la obligación, la inscripción queda sin efecto, de pleno derecho. Para lograr dicha cancelación, la norma prevé dos caminos:

  1. Una vez extinguida la obligación, por cualquiera de las modalidades previstas en el código civil, Juzgado de origen oficiará al órgano de gobierno del Poder Judicial, solicitando la cancelación de la inscripción, bajo responsabilidad.
  2. Una vez extinguida la obligación, procede la cancelación de la inscripción a pedido de cualquier persona. En ese sentido, el Poder Judicial, a pedido de cualquier persona, debe proceder la cancelación, dentro de los de siete días, de presentada la solicitud, bajo responsabilidad.

Asimismo, la citada norma señala que no se encuentra bajo el ámbito del referido registro, las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado. Precisa, también, que el acceso a la información de este registro es de carácter público y gratuito, a través del portal web del Poder Judicial.

En Materia Concursal.

En materia concursal, el principal efecto de esta reforma ha sido eliminar el denominado «procedimiento concursal por mandato judicial». El cual que se encontraba previsto en el texto anterior del artículo 692-A del Código Procesal Civil.

El mencionado procedimiento permitía al juez declarar la disolución y liquidación del ejecutado, ante el incumplimiento del deudor de señalar bien libre de gravamen, en un proceso único de ejecución. Luego remitía el expediente judicial a INDECOPI, a fin de que en dicha entidad se tramite un procedimiento concursal. Este último disponía la publicación, en el diario El Peruano, del nombre de las personas sometidas a la disolución y liquidación.

Este procedimiento ha quedado eliminado. Ahora, con la citada norma, la falta de señalamiento de bien libre de gravamen, por parte del deudor, será publicitado a través del mencionado registro. No será necesario acudir al INDECOPI.

CLÁUSULA DEL ALLANAMIENTO ANTICIPADO.

Con respecto a esta figura, debemos indicar que se trata de un acuerdo expreso entre las partes. En virtud del cual, el inquilino acepta anticipadamente la desocupación del predio, previo requerimiento judicial, por la causal de conclusión del contrato o resolución del arrendamiento, por falta de pago de las rentas convenidas.

Ahora bien, para que surte efecto la citada figura, debe reunir ciertas condiciones formales.  La primera condición es que esta cláusula debe estar incluido, por escrito, en el contrato de arrendamiento. Por lo que esta figura no procederá en contratos verbales. La segunda condición es que el contrato de arrendamiento deberá contar con firmas legalizadas, ante notario público o juez de paz (cuando corresponde).

La cláusula de allanamiento anticipado permite la restitución del inmueble solamente en dos supuestos. Primero, cuando el contrato ha concluido y el inquilino no restituye la posesión al arrendador. Segundo, cuando el contrato ha sido resuelto, por falta de pago; siempre que el inquilino adeuda dos meses y medio de renta.

Para que procede el desalojo, el arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez admitida a trámite la demanda, el juez deberá notificarla al arrendatario. El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble, si logra acreditar que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello, el arrendatario solo cuenta con 6 días de plazo, desde la notificación la demanda. Vencido el citado plazo, sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta ha sido cancelado, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles. Todo ello, conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

 Es necesario resaltar que dicha norma establece que, consentida o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio. Aunque estos, no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. En otras palabras, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico,  si es que ha sido apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Por lo que la restitución del inmueble no es en tan breve plazo como podría esperarse.

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago de la merced conductiva. El demandado ya no podrá alegar cualquier argumento, sino solo tendrá que demostrar que el contrato sigue vigente o que viene abonando la renta. No hay audiencias, ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos mencionados. Si el arrendatario no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. Así mismo, no existen impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación.

CONCLUSIÓN.

Los mecanismos que introduce la citada norma es positiva. Porque, a través de ellos, se ha logrado reducir (de alguna manera) el tiempo de duración del proceso de desalojo. Lo que antes un arrendador podía demorarse cinco o seis años en conseguir la restitución su inmueble; ahora, con dicha figura, puede conseguir la restitución en un año, aproximadamente. Pero un año, también, es demasiado tiempo. Por ello, la citada norma es positiva; sin embargo, no es suficiente.

28 Comentarios

  • Pablo Morey
    Responder marzo 5, 2016 at 2:36 pm

    Buenos días, soy ARRENDADOR con contrato (firmas legalizadas ante notario) de arrendamiento (a una persona jurídica) que incluye clausula de allanamiento voluntario según la Ley 30201.

    El contrato es por 12 meses forzoso, vence el 25/6/2016 y la merced conductiva se debe adelantar entre el 23 y 29 de cada mes.

    El ARRENDATARIO me indicó que como solo trabajan en Perú hasta el 15 de abril, han decidido por no pagar la renta pues yo tengo un depósito de garantía por 2 meses de alquiler.

    El predio se alquiló amoblado y equipado y de la inspección realizada pude comprobar que existe una serie de daños al inmueble y a los muebles que deben ser subsanados con esa garantía.

    Les agradeceré me indiquen cuantos días tienen que transcurrir desde la fecha máxima de pago pactada en el contrato para solicitar al juzgado la devolución del predio por FALTA DE PAGO.

    Gracias anticipadas por su atención.

  • cesar
    Responder agosto 12, 2016 at 1:51 pm

    Te comento mi caso, tengo un inquilino de un local comercial su contrato termino hace 3 meses se niega a firmar contrato me sigue pagando la renta y servicios pero adeuda municipio como 4000 soles, la propiedad donde se encuentra este local lo vamos a poner a la venta, el local funciona con una licencia de funcionamiento a mi nombre en este distrito ya no dan licencias para ese rubro lo optuve hace años, si anulo la licencia el municipio le cierra el negocio, ella q acciones legales puede tomar, no hay ningun documento referente a la licencia.
    Mi idea era conciliar con ella para q se quede hasta q se venda la propiedad, pero se njega a conversar resien le voy a plantear lo de la licencia, a ver q hace,
    Si acepta quedarse hasta q se venda la propiedad q tipo de documento debo hacerle firmar notarialmente, o q me sujieres.

  • CARLA LUQUE
    Responder abril 23, 2017 at 9:10 pm

    SI EN CONCILIACION SOLO SE SOLICITO DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y NO SE SOLICITO PAGO DE RENTAS ADEUDADAS. SI NO HAY ACUERDO, EN DEMANDA JUDICIAL SOLO DE PUEDE INVOCAR DESALOJO POR VENCIMIENTO, O TAMBIEN EXIGIR EL PAGO DE LAS RENTAS QUE NO FUE SOLICITADO EN CONCILIACION.

  • Anónimo
    Responder julio 5, 2017 at 3:13 pm

    Si el contrato no tiene la cláusula, cual es el camino que debo seguir por favor

  • Frank
    Responder julio 5, 2017 at 3:15 pm

    Si el contrato no tiene la cláusula que camino debo seguir por favor. El inquilino tiene un año ya de precario. Gracias

  • IVAN GUTARRA
    Responder julio 7, 2017 at 7:32 pm

    Buenas tardes, en la presente ley solo se regula la competencia territorial, respecto al proceso, deberia entenderse que se aplica el Codigo Procesal Civil, llevando el caso por la via sumarisima? o seria un proceso unico de ejecución. De ante mano muchas gracias por su atencion.

  • IAN ALVAN
    Responder julio 10, 2017 at 5:41 pm

    Buenas tardes, si habiendo transcurrido dos meses y quince dias en la falta de pago de la renta, y el inquilio solo pagó hace unos días, parcialmente el importe de la renta de uno de lo meses vencidos; puedo iniciar el proceso de desalojo invocando la cláusula de allanamiento futuro?
    Agradezco anticipadamente su respuesta, gracias!!

  • Julio Bedregal
    Responder agosto 16, 2017 at 5:08 pm

    Buenos días, dicha clausula de allanamiento futuro también podría ser incluida en los contratos de arrendamiento celebrados con entidades del estado (SUNAT, SUNAFIL, INDECOPI, ETC), o estas entidades no se sometes dicha ley. Gracias.

  • RUBEN
    Responder agosto 29, 2017 at 11:21 pm

    SI NO SE INVITO A CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL AL ARRENDATARIO, NO PROCEDE DEMANDAR? ES UN REQUISITO OBLIGATORIO ESA CONCILIACIÓN EXTRAJUDICIAL, PORQUE YA DEMANDE SIN ESA CONCILIACIÓN Y MI EXPEDIENTE SE EXTRAVIÓ EN EL PODER JUDICIAL Y AUN NO CALIFICABAN MI DEMANDA. AGRADECERE ME RESPONDA

  • Pedro Enrique Calla Rabanal
    Responder septiembre 6, 2017 at 12:19 am

    Hola,
    ¿Esta ley aplica para predios para fines comerciales?
    Gracias,
    Pedro.

  • miguel
    Responder abril 10, 2018 at 8:46 pm

    Buenas tardes, si el inquilino no quiere salir y el arrendador tiene la llave del inmueble, puede entrar a sacar las cosas del inquilino a la calle y cambiar de chapa?

  • JOSE CARLOS
    Responder agosto 7, 2018 at 11:23 am

    BUENOS DÍAS, CELEBRE UN CONTRATO DE ALQUILER COMERCIAL(ME DIERON UN MODELO CON LA CLAUSULA DE ALLAMIENTO A FUTURO PERO NO LO LEGALICE ANTE NOTARIO LAS FIRMAS) EN FEBRERO DEL 2017, MIS INQUILINOS HAN MODIFICADO MI INFRAESTRUCTURA DICIENDO QUE LO IBAN A DEJAR IGUAL AL TERMINO DEL CONTRATO, PERO NO ME PAGAN Y MENOS NO ARREGLAN LO QUE HAN MODIFICADO. POR FAVOR QUISIERA SU ORIENTACIÓN POR LO ANTES EXPUESTO TENGO TEMOR A QUE NO PROCEDA MI DEMANDA POR NO LEGALIZAR LAS FIRMAS Y SI ME VAN A PAGAR LOS DAÑOS HECHOS EN MI PROPIEDAD. GRACIAS

  • LUIS QUINTANA
    Responder abril 4, 2019 at 5:21 pm

    Buenos días, muy buen análisis de la Ley, sin embargo, no se explica que tipo proceso le corresponde y si se puede acumular igualmente el cobro de la deuda vencida y por vencerse.
    Gracias

  • atilio leveratto fernandez
    Responder diciembre 20, 2019 at 1:41 am

    Se han visto casos que luego de resolver el contrato pasar por conciliación e interponer demanda de desalojo el juzgado a resuelto que corresponde demandar por inquilino precario y no por vencimiento de contrato señalan que desde el momento de que se resuelve el contrato se convierte en precario y el precario no tiene obligación de pago de la renta puedes aclarar dicen que hay un acuerdo plenario

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