CLÁUSULA DEL ALLANAMIENTO ANTICIPADO

La Cláusula del Allanamiento Anticipado y el Registro  de Deudores Judiciales Morosos, son mecanismos jurídicos que fueron creados a través de la Ley 30201, a fin de reforzar la protección de los derechos del arrendador.

Si una persona desea alquilar su inmueble, carece de un mecanismo que le permita avaluar el historial de cumplimiento del potencial inquilino. Esta situación genera un alto grado de riesgo a la hora de alquilar los inmuebles. Pues si le toca, por mala suerte, un inquilino renuente a cumplir con sus obligaciones, no le quedará otra alternativa que acudir al poder judicial. Puedes demandar desalojo y el pago de los alquileres; pero los proceso duran demasiado. Tanto así que los jueces pueden demorarse años en resolver un caso. Por ello, con el objeto de proteger los derechos del propietario, fue necesario la creación de la cláusula del allanamiento anticipado.

En nuestra legislación, el contrato de arrendamiento no está sujeto a formalidad alguna. Por ello, muchos propietarios alquilan su inmueble a través de contratos privados, incluso de forma verbal, confiados en la buena fe de las partes. Esta informalidad, no hace más que agudizar la posición del propietario, cuando se trata de la protección de sus derechos.

PUBLICACIÓN DE LA LEY 30201.

Dentro de ese contexto, se publicó la Ley 30201,  Ley que crea el “Registro de Deudores Judiciales Morosos”. La misma que fue publicada en el diario Oficial el Peruano, el 28 de mayo del 2014.

FIGURAS CREADAS POR LA LEY 30201.

A través de dicha norma se introduce la creación de las figuras:

1. Registro de Deudores Judiciales Morosos.
2. Cláusula del Allanamiento Anticipado.

REGISTRO DE DEUDORES JUDICIALES MOROSOS

La finalidad de la creación del Registro de Deudores Judiciales Morosos, es fomentar la cultura de cumplimiento de las obligaciones contractuales entre las partes, logrando así mayor Seguridad Jurídica. Esto favorecerá sin lugar a dudas a la dinámica del mercado de alquileres.

Inscripción.

La citada norma establece que en dicho registro se inscribe el incumplimiento de las acreencias originadas en resoluciones firmes. Estas resoluciones deben declarar el estado de deudor judicial moroso en aplicación de los artículos 594 y 692-A, del Código Procesal Civil. Por lo que podemos colegir que, en el mencionado registro, es viable inscribir los siguientes supuestos:

1. Cuando se trata de inquilinos morosos. Pues, la deuda del arrendatario judicialmente reconocida, origina la inscripción del demandado en el Registro de Deudores Judiciales Morosos, conforme al Art. 594 del CPC.
2. Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en un proceso único de ejecución.
3. Cuando el demandado no cumple con señalar bien libre de gravamen o bienes parcialmente gravado, en la etapa procesal de ejecución forzada de sentencia derivada de un proceso de conocimiento, abreviado o sumarísimo.

Cancelación.

Con respecto a la cancelación del registro, la norma señala que una  vez extinguida la obligación, la inscripción queda sin efecto, de pleno derecho. Para lograr dicha cancelación, la norma prevé dos caminos:

1. Una vez extinguida la obligación, por cualquiera de las modalidades previstas en el código civil, Juzgado de origen oficiará al órgano de gobierno del Poder Judicial, solicitando la cancelación de la inscripción, bajo responsabilidad.
2. Una vez extinguida la obligación, procede la cancelación de la inscripción a pedido de cualquier persona. En ese sentido, el Poder Judicial, a pedido de cualquier persona, debe proceder la cancelación, dentro de los de siete días, de presentada la solicitud, bajo responsabilidad.

Asimismo, la citada norma señala que no se encuentra bajo el ámbito del referido registro, las obligaciones derivadas de procesos judiciales contra el estado. Precisa, también, que el acceso a la información de este registro es de carácter público y gratuito, a través del portal web del Poder Judicial.

En Materia Concursal.

En materia concursal, el principal efecto de esta reforma ha sido eliminar el denominado «procedimiento concursal por mandato judicial». El cual que se encontraba previsto en el texto anterior del artículo 692-A del Código Procesal Civil.

El mencionado procedimiento permitía al juez declarar la disolución y liquidación del ejecutado, ante el incumplimiento del deudor de señalar bien libre de gravamen, en un proceso único de ejecución. Luego remitía el expediente judicial a INDECOPI, a fin de que en dicha entidad se tramite un procedimiento concursal. Este último disponía la publicación, en el diario El Peruano, del nombre de las personas sometidas a la disolución y liquidación.

Este procedimiento ha quedado eliminado. Ahora, con la citada norma, la falta de señalamiento de bien libre de gravamen, por parte del deudor, será publicitado a través del mencionado registro. No será necesario acudir al INDECOPI.

CLÁUSULA DEL ALLANAMIENTO ANTICIPADO.

Con respecto a esta figura, debemos indicar que se trata de un acuerdo expreso entre las partes. En virtud del cual, el inquilino acepta anticipadamente la desocupación del predio, previo requerimiento judicial, por la causal de conclusión del contrato o resolución del arrendamiento, por falta de pago de las rentas convenidas.

Ahora bien, para que surte efecto la citada figura, debe reunir ciertas condiciones formales.  La primera condición es que esta cláusula debe estar incluido, por escrito, en el contrato de arrendamiento. Por lo que esta figura no procederá en contratos verbales. La segunda condición es que el contrato de arrendamiento deberá contar con firmas legalizadas, ante notario público o juez de paz (cuando corresponde).

La cláusula de allanamiento anticipado permite la restitución del inmueble solamente en dos supuestos. Primero, cuando el contrato ha concluido y el inquilino no restituye la posesión al arrendador. Segundo, cuando el contrato ha sido resuelto, por falta de pago; siempre que el inquilino adeuda dos meses y medio de renta.

Para que procede el desalojo, el arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado competente. Una vez admitida a trámite la demanda, el juez deberá notificarla al arrendatario. El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble, si logra acreditar que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el alquiler adeudado. Para ello, el arrendatario solo cuenta con 6 días de plazo, desde la notificación la demanda. Vencido el citado plazo, sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato sigue vigente o que pagó la renta ha sido cancelado, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles. Todo ello, conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.

 Es necesario resaltar que dicha norma establece que, consentida o ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio. Aunque estos, no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. En otras palabras, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por el superior jerárquico,  si es que ha sido apelada por el arrendatario, o que este no la haya impugnado. Por lo que la restitución del inmueble no es en tan breve plazo como podría esperarse.

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago de la merced conductiva. El demandado ya no podrá alegar cualquier argumento, sino solo tendrá que demostrar que el contrato sigue vigente o que viene abonando la renta. No hay audiencias, ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos mencionados. Si el arrendatario no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. Así mismo, no existen impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación.

CONCLUSIÓN.

Los mecanismos que introduce la citada norma es positiva. Porque, a través de ellos, se ha logrado reducir (de alguna manera) el tiempo de duración del proceso de desalojo. Lo que antes un arrendador podía demorarse cinco o seis años en conseguir la restitución su inmueble; ahora, con dicha figura, puede conseguir la restitución en un año, aproximadamente. Pero un año, también, es demasiado tiempo. Por ello, la citada norma es positiva; sin embargo, no es suficiente.