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COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

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COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

En el Perú, tanto el contrato de COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES son dos tipos de contratos típicos, esto es, que están regulados en el ordenamiento jurídico nacional. Para ser más precisos, se encuentran regulados en el art. 1529 y 1666 del Código Civil Peruano. En la presente publicación, veremos ambos contratos referentes a inmuebles y sus elementos que lo componen:

COMPRAVENTA

Es un contrato mediante el cual una persona (el vendedor) se compromete a transferir la propiedad de un bien a otra persona (el comprador) a cambio de un precio convenido en dinero. Este tipo de contrato está regulado por el Código Civil Peruano en el artículo 1529 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero”.

De lo señalado en la citada norma, advertimos que el contrato se conforma por dos partes, con distintas prestaciones. Por un lado, el vendedor se obliga a entregar un bien inmueble (por ejemplo, una casa). Por otro lado, el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.
Ahora bien, para que se configura el contrato de compraventa, es necesario que contenga sus elementos esenciales, que son los siguientes:

  1. Bien: En un contrato de compraventa, el «bien» se refiere al objeto que está siendo comprado o vendido. En nuestro caso debe ser un predio.
  2. Precio: Se debe de establecer un pago entre las partes. Es importante señalar que el precio acordado debe de ser entregado en dinero, tal como lo señala el artículo 1529 del Código Civil. De ser otra forma, como un pago en servicio o especie, el acuerdo entre las partes vendría a ser un contrato distinto al de compraventa.
  3. Forma de pago: Este es el medio por el cual se indica cómo se llevará a cabo el pago. Los aspectos que pueden variar son:
  4. (Son los métodos utilizados para realizar el intercambio de dinero entre el comprador y el vendedor para completar la transacción, puede ser efectivo, crédito, cheque u otros medios de pago.)
  5. Plazos (Es el tiempo durante el cual se acuerda que se llevará a cabo una obligación financiera o contractual.)
  6. Cuotas (Se refiere al monto periódico que una persona o entidad debe pagar como parte de un acuerdo de financiamiento o deuda. Esta cuota puede ser mensual, trimestral, semestral o anual, dependiendo de los términos del acuerdo.)

Una vez celebrado el contrato de compraventa, recomendamos inscribir la propiedad en la SUNARP. Esta inscripción, si bien no es obligatoria en sí misma para llevar a cabo la compraventa, si lo es para que tenga plenos efectos frente a terceros y oponibilidad registral, esto es, poder afirmar la propiedad frente a otros y evitar que existan varios propietarios sobre un mismo bien. Esto lo podemos advertir en el Artículo 1135 del Código Civil, que señala:

“Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de fecha cierta más antigua.”

ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento es un acuerdo legal mediante el cual una persona (el arrendador) cede el uso y goce de un bien inmueble a otra persona (el arrendatario) a cambio de un pago periódico conocido como «renta» o «alquiler». Esto conforme se configura en el Art. 1666 del CC. que establece lo siguiente:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”.

Tanto el arrendador como el arrendatario tienen obligaciones que cumplir. En ese sentido, el Art. 1678 del CC. Establece que el arrendador “(…) está obligado a entregar al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y estado convenidos”.

De igual forma, en un contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene obligaciones. Dichas obligaciones se encuentran regulados en el artículo 1681 del CC. el cual establece las siguientes obligaciones:

  1. A recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias.
  2. A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
  3. A pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
  4. A dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación, perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
  5. A permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el bien, previo aviso de siete días.
  6. A efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al contrato.
  7. A no hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a las buenas costumbres.
  8. A no introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin asentimiento del arrendador.
  9. A no subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin asentimiento escrito del arrendador.
  10. A devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
  11. A cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato

Así como vimos en el contrato de compraventa, es necesario señalar los elementos constitutivos del contrato de arrendamiento. Sin los cuales, no corresponde a este tipo de contrato en particular. Para esto debemos advertir lo señalado en el artículo 1666 del CC. Estos elementos esenciales son los siguientes:

  1. El Bien: Se debe de tener en consideración el propósito del bien inmueble arrendado. Usualmente los bienes inmuebles están sujetos a un objetivo específico debido a sus características, zonificación, entre otras variables. Es por esto que el contrato de arrendamiento debe establecer de forma clara y detallada los derechos, los límites, y obligaciones de las partes.
  2. Temporalidad o Duración del contrato: Se establece el período de tiempo durante el cual el arrendatario tendrá derecho a ocupar el inmueble. Esta puede ser una duración determinada (por ejemplo, un año) o indeterminada (por tiempo indefinido). Sin embargo, debemos de considerar el artículo 1688 del código civil que establece un plazo máximo para el arrendamiento siendo este de 10 años.

    “El plazo del arrendamiento de duración determinada no puede exceder de diez años. Cuando el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se entiende reducido a dichos plazos”

  3. Renta o alquiler: Se fija el monto de la renta que el arrendatario deberá pagar al arrendador por el uso del inmueble. También se establecen las condiciones de pago, la moneda en que se realizará el pago, y cualquier otra disposición relacionada con la renta.

CONCLUSIONES

COMPRAVENTA Y ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES

Para cerrar el presente post, dejamos algunos consejos para poder concretar un contrato de compraventa o arrendamiento satisfactorio. Debe de tomar en cuenta que cada contrato es diferente y la decisión final siempre será suya, pero esperamos que estos consejos puedan de ser de utilidad en su recorrido por el mercado inmobiliario. En primer lugar, consideraremos algunos consejos para llevar a cabo el contrato la compraventa:

  1. Cláusulas claras y precisas: Asegúrate de que todas las cláusulas del contrato sean claras, precisas y fácilmente comprensibles para ambas partes. Esto incluye detalles como la descripción precisa del inmueble, el precio acordado, las condiciones de pago, los plazos de entrega, entre otros.
  2. Especificar responsabilidades: El contrato debe especificar claramente las responsabilidades de ambas partes en el proceso de compraventa. Esto incluye quién se encargará de los gastos de transferencia, impuestos, tasas notariales, entre otros.
  3. Examinar el estado legal del inmueble: Antes de firmar el contrato, es fundamental verificar el estado legal del inmueble. Esto implica comprobar que el vendedor sea el propietario legítimo del mismo y que no existan gravámenes, embargos u otros problemas legales que puedan afectar la transacción.
  4. Incluir cláusulas de contingencia: Es recomendable incluir cláusulas que contemplen posibles contingencias, como la obtención de financiamiento por parte del comprador, la realización de inspecciones técnicas, entre otros.
  5. Establecer penalidades por incumplimiento: El contrato debe incluir penalidades claras en caso de que alguna de las partes incumpla con sus obligaciones. Esto puede incluir el pago de una multa o la rescisión del contrato.
  6. Asesoramiento legal: Es aconsejable que tanto el comprador como el vendedor busquen el asesoramiento de un abogado especializado en transacciones inmobiliarias para revisar y, si es necesario, redactar el contrato. Esto garantizará que se protejan los intereses de ambas partes y se cumplan todas las disposiciones legales aplicables en Perú.
  7. Firma ante notario público: Para garantizar la validez legal del contrato, es importante que sea firmado ante notario público. Esto asegurará que el documento sea legalmente vinculante y pueda ser registrado en el Registro de la Propiedad Inmueble.

En segundo lugar, tengamos en consideración los siguientes consejos para tener en cuenta al momento de realizar un contrato de arrendamiento:

  1. Depósito de garantía: Es común solicitar un depósito de garantía equivalente a uno o dos meses de alquiler. Este depósito se utiliza para cubrir posibles daños o incumplimientos por parte del inquilino y debe ser devuelto al finalizar el contrato si no hay ningún problema.
  2. Responsabilidades de mantenimiento: Especifica quién será responsable de realizar el mantenimiento regular de la propiedad, así como de cubrir los costos asociados. Por lo general, el arrendador es responsable de mantener la estructura del edificio, mientras que el inquilino es responsable de mantener en buen estado el interior del inmueble.
  3. Uso de la propiedad: Define claramente el propósito para el cual se arrienda la propiedad y cualquier restricción sobre su uso. Por ejemplo, si se prohíbe subarrendar la propiedad o realizar actividades comerciales en ella.
  4. Inventario y estado de la propiedad: Es recomendable realizar un inventario detallado del estado de la propiedad al momento de la entrega y recoger la firma de ambas partes como constancia. Esto ayudará a evitar disputas futuras sobre posibles daños o deterioro.
  5. Cláusulas de terminación anticipada: Incluye cláusulas que especifiquen las condiciones bajo las cuales cualquiera de las partes puede dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de su vencimiento. Esto puede incluir el pago de una penalidad por terminación anticipada.
  6. Firma ante notario público: Para mayor seguridad y validez legal, es recomendable que el contrato de arrendamiento sea firmado ante notario público.
  7. Seguro: Considera la posibilidad de incluir cláusulas sobre seguros, especificando quién será responsable de asegurar la propiedad y qué tipo de cobertura se requiere

Para finalizar, recomendamos que, en cualquiera de los dos casos, pueda consultar con un abogado que le absuelva sus dudas y brinde asesoría para que pueda celebrar de un contrato con plena seguridad. En este sentido, el estudio Pasquel Bustamante está a su servicio. Para mayor información contáctanos al WhatsApp: 982 039 516 o a nuestro email: estudio@pasquelbustamante.com

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