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¿Es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios?

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¿Es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios?

¿Es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios?

No es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios del mismo bien, así resolvió la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema de Justicia en la Casación 3050-2019, Arequipa.

¿Por qué? La Corte Suprema indicó que el artículo 974 del Código Civil permite que los copropietarios puedan servirse de un bien común.

¿Es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios?

Subcapítulo II: Derechos y obligaciones de los copropietarios

Artículo 974.- Derecho de uso del bien común

Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás.

El derecho de usar el bien común le corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia, el juez regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.

El caso: ¿mejor derecho de propiedad entre copropietarios?

Varios hermanos heredaron un terreno y se convirtieron en copropietarios. Con el paso del tiempo, uno de los hermanos celebró un contrato de compraventa con una asociación: vendió un porcentaje de sus derechos de copropiedad. La asociación construyó edificaciones en el porcentaje de terreno comprado.

Una de las hermanas interpuso una demanda de mejor derecho de propiedad, para que se restituya la parte del terreno que ocupaba la asociación. También demandó que las edificaciones construidas en el terreno fueran declaradas como su propiedad. Alegó que la asociación era ocupante precaria, pues no contaba con título de propiedad.

“Mis hermanos y yo somos herederos de la casa. Nuestra condición es de propietarios no poseedores, es decir, somos propietarios de la casa que heredamos, pero no vivimos en ella. Debe reconocerse mi derecho de propiedad”, alegó la hermana.

La asociación se defendió: la casa es mía porque celebré un contrato privado de compraventa con un coheredero que representó a los demás coherederos. Sin embargo, como los otros herederos pretendieron desconocer la venta, celebré otro contrato en el que consta, de manera específica, que adquirí un porcentaje de sus derechos de copropiedad.

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Primera y segunda instancia: infundada la demanda

El juzgado de primera instancia identificó que los coherederos le otorgaron poder al hermano que vendió el terreno para que representara sus derechos sobre el bien, por lo tanto, el hermano estuvo facultado para vender un porcentaje de sus derechos de copropiedad.

En esa línea, el juzgado determinó que la asociación sí era propietaria del porcentaje de terreno que le compró a uno de los herederos. Además, ya que el terreno también le pertenecía a los otros herederos (hermanos), la asociación era copropietaria.

El juzgado indicó que el artículo 974 del Código Civil establece que el derecho de copropiedad faculta a cada copropietario (en el caso específico, hermanos y asociación) a servirse del bien común (terreno). Por lo tanto, no es viable interponer demanda de mejor derecho de propiedad entre copropietarios.

El juzgado dijo que no existían dos títulos de propiedad respecto al terreno, es decir, no se podía determinar cuál de los titulares (hermana o asociación) debía ser preferido por el ordenamiento jurídico.

Así, el juzgado resolvió que la demanda era infundada. La hermana no quedó satisfecha y apeló. En segunda instancia confirmaron la sentencia del juzgado: la demanda de mejor derecho de propiedad es infundada porque la hermana y la asociación son copropietarios del terreno. La hermana presentó un recurso de casación ante la Corte Suprema.

Infundado el recurso de casación

La hermana alegó infracciones normativas de carácter procesal:

  • La segunda instancia no fundamentó a favor o en contra sobre la validez de los documentos que presentó la asociación (infracción al inciso 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil).
  • Debió practicarse una pericia técnica de oficio para corroborar que los m² que ocupa la asociación son los mismos que compró (infracción al artículo 194 del Código Procesal Civil).
  • Infracción al artículo 293 del Código Civil.
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“No se fundamentó sobre la validez de los documentos presentados por la asociación”

La hermana alegó que se infringió el inciso 4 del artículo 122 del Código Procesal Civil.

Artículo 122.- Contenido y suscripción de las resoluciones

Las resoluciones contienen:

4. La expresión clara y precisa de lo que se decide u ordena, respecto de todos los puntos controvertidos. Si el Juez denegase una petición por falta de algún requisito o por una cita errónea de la norma aplicable a su criterio, deberá en forma expresa indicar el requisito faltante y la norma correspondiente.

La asociación presentó contrato de compraventa y escritura pública, entre otros documentos, para demostrar que la transferencia de un porcentaje del terreno era legal, se lee en la casación.

En esa línea, la Corte Suprema señaló que la hermana nunca cuestionó la validez de los documentos presentados por la asociación durante el proceso, por lo tanto, su fundamento carecía de asidero fáctico y legal. Declaró infundada esa causal.

“Se debió practicar una pericia técnica para corroborar que la asociación ocupa el porcentaje de terreno que compró”

La hermana alegó que se infringió el artículo 194 del Código Procesal Civil.

Artículo 194.- Pruebas de oficio

Excepcionalmente, cuando los medios probatorios ofrecidos por las partes sean insuficientes para formar convicción el Juez de Primera o de Segunda Instancia, ordenará la actuación de los medios probatorios adicionales y pertinentes que considere necesarios para formar convicción y resolver la controversia, siempre que la fuente de prueba haya sido citada por las partes en el proceso. (…)

La Corte Suprema indicó que la primera regla de la sentencia expedida en el X Pleno Casatorio Civil (Casación 1242-2017-Lima Este), que constituye precedente vinculante, determinó que el artículo 194 del Código Procesal Civil habilita al juez a realizar prueba de oficio de manera excepcional (cuando lo considere necesario) y no de manera obligatoria.

El artículo 194 del Código Procesal Civil contiene un enunciado legal que confiere al juez un poder probatorio con carácter de facultad excepcional y no una obligación; esta disposición legal habilita al juez a realizar prueba de oficio, cuando el caso así lo amerite, respetando los límites impuestos por el legislador.

Cas. 1242-2017-Lima Este

Ya que la prueba pericial es una facultad excepcional y no obligatoria, los órganos jurisdiccionales que analizaron el caso no consideraron necesaria pedirla, resolvió la corte. Se declaró infundada esa causal.

“Infracción al artículo 923 del Código Civil”

Artículo 923.- Noción de propiedad

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

La Corte Suprema indicó que la instancia anterior (sala superior) no había asumido ninguna postura contraria al artículo 923 del Código Civil, pues lo único que hizo fue determinar que el terreno le pertenecía a varios copropietarios, entre ellos, la hermana y la asociación.

En esa línea, la Corte Suprema confirmó lo resuelto en la instancia anterior: es inviable que un copropietario (la hermana) interponga una demanda de mejor derecho de propiedad contra otro propietario (la asociación) del mismo bien (terreno). ¿Por qué? El artículo 974 del Código Civil permite que cada copropietario se sirva del bien común.

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