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LA HIPOTECA Y EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA

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LA HIPOTECA Y EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA

LA HIPOTECA Y EL PROCESO DE EJECUCIÓN DE LA GARANTÍA

Hipoteca

La hipoteca es un derecho real de garantía que se puede definir como la afectación de un bien inmueble en garantía de un crédito para la realización publica de su valor en caso de incumplimiento.

En la hipoteca, a diferencia de la prenda, el deudor se mantiene con la posesión del bien y gracias a ello puede realizar los actos correspondientes para generar el capital con el que saldará la deuda. Por ejemplo, el percibir los frutos que genere el inmueble.

Asimismo, la hipoteca es indivisible, esto es, que cada parte del inmueble o inmuebles hipotecados garantizan la totalidad del crédito. Si el inmueble se fracciona, cada parte sigue garantizando la integridad del crédito.

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Finalmente, la hipoteca tiene un carácter accesorio, nace como garantía de un crédito. Por lo tanto, si el crédito es nulo, también lo es la hipoteca. Pero si la hipoteca es nula, no lo será el crédito dado que solo lo accesorio sigue la suerte de lo principal.

Constitución de la hipoteca

El Código Civil indica los requisitos que se deben tener en cuenta para poder constituir una hipoteca. Estos son:

Constitución por el propietario

La constitución de la hipoteca debe realizarse por el propietario del inmueble. La hipoteca, ante el incumplimiento del pago del crédito, puede terminar en el remate o venta judicial del bien, por lo tanto, es necesario que el constituyente cuente con la facultad de disposición del bien. Una hipoteca no producirá efectos si es realizada por un no propietario.

Debemos aclarar que si bien la hipoteca que constituye, en su mayoría, sobre el derecho de propiedad. Nada obsta para que la hipoteca se realice sobre otros derechos reales como el usufructo. En este caso, el constituyente debe ser el usufructuario.

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Inscripción en el registro

La constitución de un crédito con garantía hipotecaria sin inscripción registral carece de toda validez, en ella no hay hipoteca, únicamente un contrato de mutuo. Además, sin la inscripción registral de la hipoteca, esta no producirá efectos contra terceros.

Asimismo, la publicidad registral de la hipoteca ayuda a conocer a terceros que el inmueble está gravado con una hipoteca. Si esta información quedara oculta, causaría una inseguridad jurídica al no saber si se está comprando un inmueble con gravámenes.

Asegurar el cumplimiento de una obligación determinada o determinable

Como mencionamos, la hipoteca es accesoria a una garantía crediticia, por lo tanto, esta existe de manera accesoria y tiene como función asegurar el cumplimiento del crédito y, ante el incumplimiento, satisfacer el crédito con la venta del inmueble. Por lo tanto, si el crédito es nulo, también lo será la hipoteca.

El gravamen debe ser de cantidad determinada o determinable

La hipoteca debe tener un monto determinado o determinable. Será determinado cuando se fije el monto en el acto constitutivo de la hipoteca, mientras que será determinable cuando el gravamen sea determinado en el futuro.

Un ejemplo de suma garantizada determinable sería la hipótesis de una hipoteca inscrita para el resarcimiento de daños a liquidarse sucesivamente: el acreedor está legitimado a enunciar al momento de la inscripción una suma que le parezca congrua, pero ello quedará a expensas del pronunciamiento jurisdiccional que podría ser menor y que conllevaría la consecuente reducción de la suma garantizada.

Ejecución de la garantía hipotecaria

Ante el incumplimiento del pago del crédito, el acreedor hipotecario tendrá las facultades de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado. La hipoteca se ejecuta judicialmente, por lo tanto, no es posible la realización de una ejecución extrajudicial.

Se trata de procedimientos muy simplificados en atención a la constancia documental y fehaciente de un crédito, y la sujeción de un bien determinado como garantía de su cumplimiento, estando previstas en el título las condiciones y circunstancias de la propria ejecución.

El Juez Civil tiene la competencia para conocer sobre los procesos de ejecución de garantías, en este caso el de hipoteca. Así lo establece el artículo 690-B del Código Procesal Civil.

La demanda de ejecución de garantías

El artículo 720 del Código Procesal Civil, establece que:

  • El ejecutante anexará a su demanda el documento que contiene la garantía y el estado de cuenta del saldo deudor.
  • Si el bien fuere inmueble, debe presentarse documento que contenga tasación comercial actualizada realizada por dos ingenieros y/o arquitectos colegiados, según corresponda, con sus firmas legalizadas.
  • Si el bien fuere mueble, debe presentarse similar documento de tasación, la que, atendiendo a la naturaleza del bien, debe ser efectuada por dos peritos especializados, con sus firmas legalizadas.
  • No será necesaria la presentación de nueva tasación si las partes han convenido el valor actualizado de la misma.
  • Tratándose de bien registrado se anexará el respectivo certificado de gravamen.

Luego de presentada y admitida la demanda, se notificará el mandato de ejecución al ejecutado, ordenando que pague la deuda dentro de tres días, bajo apercibimiento de procederse al remate del bien dado en garantía. En el mismo plazo (tres días después de la notificación del mandato de ejecución) el ejecutado podrá formular la contradicción.

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Orden de remate

Transcurrido el plazo sin haberse pagado la obligación o declarada infundada la contradicción, el Juez, sin trámite previo ordenará el remate de los bienes dados en garantía.

Para mayor información contáctanos al WhatsApp: 982 039 516 o a nuestro email: estudio@pasquelbustamante.com

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