¿LA VENTA REALIZADA POR UNO DE LOS CÓNYUGES DE UN BIEN INMUEBLE QUE TIENE LA CALIDAD DE BIEN SOCIAL ACARREA LA NULIDAD, ANULABILIDAD, RESOLUCIÓN O RESCISIÓN?

¿Qué figura jurídica se aplica frente al acto de disposición, realizada por uno de los cónyuges,  de un bien inmueble que tiene la calidad de bien social?, es decir ¿Qué aplicamos la nulidad,  anulabilidad, resolución o la rescisión?.

Nos situaremos en un escenario concreto, para responder desde varias aristas a la interrogante planteada. En ese sentido exponemos la siguiente situación: El 17.03.80 Carlos López Avendaño y Carolina Pérez Rivera se casan bajo el régimen de la sociedad de gananciales, y con fecha 12.08.82 la citada sociedad conyugal adquieren un inmueble ubicado en Av. Caminos del Inca N° 148, Monterrico Sur, Distrito de Santiago de Surco, así se inscribe en el asiento C-2 de la Partida Registral del inmueble. Ahora bien,  ¿Que sucede si el señor Carlos López Avendaño, con fecha 29.03.05, vende la citada propiedad mediante contrato de compraventa privado a la inmobiliaria Contratistas Zaga?

El artículo 315 del Código Civil, establece como requisito ineludible la intervención del marido y de la mujer para disponer o gravar los bienes sociales, si bien cualquiera de ellos puede ejercer esta facultad si tiene poder especial del otro. Sobre este punto el Maestro Max Arias-Schreiber se preguntaba si dicho requisito es una condición de validez del acto de disposición del bien social, caso en el cual su omisión determina la nulidad o anulabilidad del mismo, o en su defecto si es una condición de eficacia, cuya ausencia origina la ineficacia o la rescisión de dicho acto de disposición. Y luego agrega que la jurisprudencia peruana se inclina por la primera de las soluciones, para después opinar personalmente a favor de la anulabilidad, cuyo ejercicio depende en todo caso del cónyuge que no intervino en el acto. Al respecto nosotros nos inclinamos a considerar que si la ley establece la intervención de ambos cónyuges para disponer o gravar los bienes sociales, la ausencia de uno de ellos en el acto dispositivo determina su nulidad al convertirse en un acto jurídicamente imposible de consumarse, en aplicación del Inciso 2 del Art. 140 y del Inciso 3 del Art. 219 del Código Civil Peruano.

¿Por qué la ausencia de uno de los cónyuges convierte a la disposición del bien común en un imposible jurídico? Por una razón muy sencilla: si la ley establece el requisito de la intervención de ambos cónyuges como condición de validez, su omisión determina que no se ha cumplido la exigencia de la ley para que se perfeccione jurídicamente, al margen de que el acto como tal sea posible si cumple todos sus presupuestos legales. Por consiguiente mientras persista esa situación el acto jamás llagará a configurase, siendo en ese sentido un imposible jurídico, respecto del fin que se ha propuesto. De otro lado cabe argumentar que se trata de una situación de consentimiento incompleto, que desnaturaliza la esencia del acto jurídico así como del contrato, los cuales requieren de una perfecta manifestación de voluntad para consumarse. La falta o ausencia de consentimiento es causal de nulidad del acto jurídico, en aplicación del inciso 1º del artículo 219 del Código Civil. En ese aspecto dicho dispositivo es aplicable de pleno derecho a la venta de un bien inmueble social por sólo uno de los cónyuges.

Claro que puede alegarse que ésa sería más una característica de ineficacia que de nulidad, ya que la posterior intervención del cónyuge ausente podría convalidar el acto. Sin embargo en nuestra opinión, si el cónyuge no interviniente da su consentimiento después, se trataría de un nuevo acto jurídico que recién surte sus efectos a partir del momento que ambos cónyuges participan en él, debiéndose considerar como inexistente la primera transacción.

Por consiguiente, cuando la venta de bienes inmuebles que realiza uno de los cónyuges, tiene calidad de bienes sociales, el acto es nulo y no anulable. Pero es menester resaltar que la nulidad solamente operaría si es que la venta se ha realizado sin el consentimiento absoluto de uno de los cónyuges; por consiguiente, respondiendo a la interrogante del caso planteado precedente mente, sostenemos que la venta realizado por el Sr. Carlos López Avendaño es Nulo.

 ¿Pero qué sucede si la voluntad de Carolina Pérez Rivera no se demuestra con su firma en el contrato de compra-venta, pero si es posible demostrar su consentimiento por otros medios, tales como, recibos firmados por ambos cónyuges, de los pagos parciales que se le venía realizando a cuenta del precio pactado? En este supuesto, que sucedería si la Sra. Carolina Pérez Rivera interpone Demanda de Nulidad del Contrato privado de compraventa celebrado entre la inmobiliaria Contratista Zaga y su esposo, alegando que sin su consentimiento pleno la inmobiliaria sorprendió a su esposo Carlos López Avendaño, haciéndolo suscribir un contrato privado de compraventa, sin que la recurrente haya otorgado el consentimiento, ni mucho menos el deseo ni la aceptación de la venta del inmueble, por lo que conforme al Art. 315 del C.C., todo bien social del régimen matrimonial y estando en vida los cónyuges, como es el presente caso, se requiere autorización y consentimiento pleno de ambos cónyuges para vender los bienes; por lo tanto solicita la nulidad del contrato aludido, por haberse celebrado sin la intervención y consentimiento de la actora.

Ahora bien, para complicar un poco más todavía el caso planteado ¿Qué sucedería si el Sr. Carlos López Avendaño decide plantear una Demanda de Resolución de Contrato alegando que no se le termino de cancelar el saldo, que se le adeuda más del 50%, y asimismo solicita Nulidad del contrato de compraventa alegando que se le engañó al hacerle firmar el contrato, afirmando que también su esposa había dado su consentimiento de la venta, lo cual había sido falso?

Respondiendo a las interrogantes planteadas; sostenemos, que el consentimiento no sólo se manifiesta con la firma de los documentos formales de compraventa. También puede evidenciarse mediante otras acciones, por ejemplo el consentimiento de la venta se puede demostrar con los recibos firmados por la propia actora de los pagos parciales que se le venía realizando, constituyendo sin lugar a dudas una manera de expresar el consentimiento de la venta. Al respecto cabe considerar que conforme al artículo 141 del Código Civil “la manifestación de voluntad puede ser expresa o tácita. Es expresa cuando se formula oralmente, por escrito o por cualquier otro medio directo…. Es tácita, cuando la voluntad se infiere indudablemente de una actitud o de circunstancias de comportamiento que revelan su existencia”.

Por lo que a nuestro juicio, se debe desestimar la Demanda de Nulidad de Contrato de Compraventa interpuesto por los cónyuges, ya que si se demuestra que ambos cónyuges recibieron dinero, con las recibos de pago por concepto del precio del bien, se debe concluir, de manera irrefutable, que ambos expresaron su manifestación de voluntad a favor de la venta, en este caso es una manifestación de voluntad tacita, pero es una manifestación de voluntad,  por lo que el citado contrato privado de compraventa es la culminación de las tratativas que habían acordado para la venta del predio.

Y con respecto a la demanda de Resolución por falta de pago, si los compradores no demuestran haber pagado el saldo de dicho precio, que alega el vendedor, procede la resolución del contrato, debiendo los demandantes vendedores devolver a los demandados compradores las sumas recibidas a cuenta de dicho precio, aplicación del Art. 1559, del Código Civil.