TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

En nuestro ordenamiento jurídico, la transferencia de bienes inmuebles se encuentra regulada por la sola obligación de enajenar, principalmente; es decir, que no es necesario recurrir, por ejemplo, a diversas formalidades a fin de que se valide aquel acto. Sin embargo, es muy común que se recurra a diversos medios, a fin de certificar aquella trasferencia, los cuales, a pesar de ser facultativos, son sugeridos desde un ámbito legal. Ante ello, el presente artículo tiene como fin explicar el porqué de la recurrencia a su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) haciendo un análisis de sus principales efectos.

1. El principio consensualista peruano en el sistema de transferencia de bienes inmuebles

Nuestro sistema de transferencia de bienes inmuebles tiene una fuerte influencia francesa, en la medida que recoge la teoría espiritualista que sostiene que solo se requiere el simple acuerdo de las partes para que exista la obligación jurídica de transmitir. Mientras que en el sistema alemán, la inscripción de las transmisiones de inmuebles es un requisito indispensable para que se constituya la transferencia de la propiedad (Fernández, 2014, p. 92), lo que garantiza una oponibilidad plena.

En ese sentido, en el Perú, en materia de transferencia de bienes inmuebles, el Código Civil establece el principio consensual presente en el artículo 949 que se señala que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. .

2. ANTEPOSICIÓN REGISTRAL ANTE EL PRINCIPIO CONSENSUALISTA EN EL CÓDIGO CIVIL

Sin embargo, ¿Qué sucede cuando existe un conflicto de acreedores sobre un bien inmueble en torno a un mismo derecho real? Para ello, destaca el artículo 1135 del Código Civil. En este, podemos evidenciar dos requisitos. El primero es la buena fe del acreedor en adquirir el bien. Por último, si no hubiese aquel registro, se tendrá preferencia por aquel que conste de un documento de fecha cierta más antigua.

3. JUSTIFICACIÓN A LA CONTRADICCIÓN DE LOS ARTÍCULOS QUE SE CONTRAPONEN AL PRINCIPIO CONSENSUALISTA

Somos conscientes de que el hecho de solo contar con un artículo que regule las transferencias inmobiliarias a fin de controlar una sociedad es absurdo en el sentido de que siempre surgirán conflictos como los previstos para el artículo 1135. En ese sentido, aquella contradicción justifica su presencia por dos razones principales, las cuales son, justamente, los efectos de la inscripción registral de las trasferencias de bienes inmuebles: la seguridad jurídica respecto a la propiedad inmueble y la publicidad registral garante de una oponibilidad del derecho de propiedad ante otros.

3.1 LA SEGURIDAD JURÍDICA

Por un lado, respecto a la seguridad jurídica en relación al derecho de propiedad, el Tribunal Constitucional ha señalado lo siguiente:

“[…] no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo (seguridad jurídica  estática),  de  forma  tal  que  al  individuo  se  le  asegure  el  mantenimiento de su situación jurídica en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mutación, sino que el principio se convierte en un requisito indispensable para el  desarrollo  de  los  pueblos (seguridad  jurídica  dinámica),en tanto  permite  crear  la  certidumbre  institucional  que  dota  a  los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del  derecho  de  propiedad,  dar  lugar  a  la  generación  de  riqueza” (Expediente  N°0016-2002-AI/TC, 2013).

Entonces, con ello podemos precisar un reconocimiento de esta característica a nivel constitucional. De esta manera, la seguridad jurídica se manifiesta de manera estática y dinámica.

En esa línea, el poder contar con una seguridad jurídica dinámica respecto al bien también garantiza que se eviten procedimientos judiciales o formalidades que a futuro incurran en costos de transacción del titular. De este modo, Juan Luis Hernández señala que, en un sistema con seguridad jurídica, los agentes económicos gozarán de mayor predictibilidad para disponer de sus inmuebles, lo cual reducirá la incertidumbre en el intercambio y generará que las partes no busquen mecanismos de protección que les genere costos, haciendo más barata la transacción (1997, p. 22).

3.2 LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Por otro lado, la publicidad registral es otra característica que justifica aquella contradicción mencionada. Según René Cervantes, esta se basa en el conocimiento y la oponibilidad a terceros (2020, p.178).

Ahora, cuando nos referimos a la oponibilidad a terceros o “erga omnes”, hacemos alusión a que, en teoría, con el registro se debe otorgar todas las facultades a su titular y excluir a cualquier otro. Avendaño & Avendaño (2017, p. 65) respalda ello al agregar que una de las características de la propiedad es que es de naturaleza absoluta y, en medida que lo es, resulta oponible a terceros. Con ello, podemos agregar que, justamente, al ser un registro con acceso y publicitado ante terceros, irradia sobre otros, quienes pueden conocer y saber que no deberían tener alguna intervención sobre aquel derecho ya inscrito.

De esta manera, la publicidad registral garantiza la oponibilidad ante terceros, de aquellos que tengan algún derecho real sobre algún bien inmueble.

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