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TRANSFERENCIA DE INMUEBLES

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En nuestro ordenamiento jurídico, la transferencia de bienes inmuebles se encuentra regulada por la sola obligación de enajenar, principalmente; es decir, que no es necesario recurrir, por ejemplo, a diversas formalidades a fin de que se valide aquel acto. Sin embargo, es muy común que se recurra a diversos medios, a fin de certificar aquella trasferencia, los cuales, a pesar de ser facultativos, son sugeridos desde un ámbito legal. Ante ello, el presente artículo tiene como fin explicar el porqué de la recurrencia a su inscripción en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) haciendo un análisis de sus principales efectos.

2. El principio consensualista peruano en el sistema de transferencia de bienes inmuebles

Nuestro sistema de transferencia de bienes inmuebles tiene una fuerte influencia francesa, en la medida que recoge la teoría espiritualista que sostiene que solo se requiere el simple acuerdo de las partes para que exista la obligación jurídica de transmitir. Mientras que en el sistema alemán, la inscripción de las transmisiones de inmuebles es un requisito indispensable para que se constituya la transferencia de la propiedad (Fernández, 2014, p. 92), lo que garantiza una oponibilidad plena.

En ese sentido, en el Perú, en materia de transferencia de bienes inmuebles, el Código Civil establece el principio consensual presente en el artículo 949 que se señala que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”. En otras palabras, para el legislador, el mero consenso de las voluntades de las partes es suficiente para que se produzca la transferencia de los inmuebles, de manera que se torna irrelevante la suscripción de un contrato, la entrega del bien o la misma inscripción de la transmisión en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) (Avendaño & Avendaño, 2017, p. 80). En la misma línea, la Casación Nro. 415-99 establece que la inscripción registral de las transferencias de predios es una cuestión meramente declarativa porque únicamente reconoce el derecho a la propiedad obtenido luego de la transferencia del bien inmueble, más no lo constituye.

3. ANTEPOSICIÓN REGISTRAL ANTE EL PRINCIPIO CONSENSUALISTA EN EL CÓDIGO CIVIL

Sin embargo, ¿Qué sucede cuando existe un conflicto de acreedores sobre un bien inmueble en torno a un mismo derecho real? Para ello, destaca el artículo 1135 del Código Civil. En este, podemos evidenciar dos requisitos. El primero es la buena fe del acreedor en adquirir el bien. Aquella buena fe implica que entre el acreedor y el vendedor exista la nula intención de querer realizar una transacción que perjudique a un tercero; es decir, no debería prevalecer el derecho de propiedad de aquella persona que adquirió un bien sabiendo que le pertenecía a otro; de esta manera, se busca evitar que actos ilícitos encuentren un amparo en la ley. El segundo requisito es la prioridad registral; así, el Código afirma que se prefiere a aquel acreedor que haya registrado el inmueble en Registros Públicos, por lo que no se toman en cuenta aquellas inscripciones notariales u afines, a pesar de que estas se hayan celebrado previamente a un registro en Sunarp. Por último, si no hubiese aquel registro, se tendrá preferencia por aquel que conste de un documento de fecha cierta más antigua.

Así, entonces, encontramos, en palabras de los autores, una “contradicción justificada”[1]. En primer lugar, podríamos llamarlo así tomando en cuenta que, en un primer momento, la propiedad se transfiere de manera consensual, pero en el artículo 1135 vemos que no se cumple. Lo que, razonablemente, hubiese tenido que suceder es que, si en un primer momento se transfiere la propiedad a un acreedor A1, este debería ser quien cuente con el derecho real. Entonces, cuando el mismo vendedor o deudor le vuelva a transferir el inmueble a un acreedor A2, debería declararse una venta ineficaz tomando en cuenta que no se lo ha vendido el propietario, ya que A1 sería el titular de este derecho, por más que se haya hecho un registro en Sunarp o a nivel notarial. Sin embargo, lo que ocurrirá es que, si A2 logró inscribir su derecho, el Código Civil le otorgará una protección y, por más que, según el artículo 949, A1 debería ser el propietario, A2 será quien asuma aquel derecho. En ese sentido, lo que podemos encontrar es que existe una contradicción ante la consensualidad de transferencia propietaria y una protección al acreedor que haya realizado una formalidad adicional.

4. JUSTIFICACIÓN A LA CONTRADICCIÓN DE LOS ARTÍCULOS QUE SE CONTRAPONEN AL PRINCIPIO CONSENSUALISTA

Somos conscientes de que el hecho de solo contar con un artículo que regule las transferencias inmobiliarias a fin de controlar una sociedad es absurdo en el sentido de que siempre surgirán conflictos como los previstos para el artículo 1135. En ese sentido, aquella contradicción justifica su presencia por dos razones principales, las cuales son, justamente, los efectos de la inscripción registral de las trasferencias de bienes inmuebles: la seguridad jurídica respecto a la propiedad inmueble y la publicidad registral garante de una oponibilidad del derecho de propiedad ante otros.

4.1 LA SEGURIDAD JURÍDICA

Por un lado, respecto a la seguridad jurídica en relación al derecho de propiedad, el Tribunal Constitucional ha señalado lo siguiente:

“[…] no solo debe garantizar el mantenimiento del statu quo (seguridad jurídica  estática),  de  forma  tal  que  al  individuo  se  le  asegure  el  mantenimiento de su situación jurídica en la medida en que no se presenten las condiciones que la ley haya previsto para su mutación, sino que el principio se convierte en un requisito indispensable para el  desarrollo  de  los  pueblos (seguridad  jurídica  dinámica),en tanto  permite  crear  la  certidumbre  institucional  que  dota  a  los individuos de la iniciativa suficiente para, a partir de la titularidad del  derecho  de  propiedad,  dar  lugar  a  la  generación  de  riqueza” (Expediente  N°0016-2002-AI/TC, 2013).

Entonces, con ello podemos precisar un reconocimiento de esta característica a nivel constitucional. De esta manera, la seguridad jurídica se manifiesta de manera estática y dinámica. La primera hace referencia a que el titular del derecho pueda tener la certeza de mantenerlo, y, por ende, no ser retirado o despojado de este arbitrariamente, ya que cuenta con un aval público. En el caso del segundo, se hace alusión a la riqueza que se puedan obtener del ejercicio de las atribuciones que un titular del derecho de propiedad pueda tener. Así, tener certeza de poder disponer de un inmueble a fin de obtener una retribución y que los futuros acreedores de este también cuenten con la seguridad de que existe un aval que garantiza estas transacciones libres de engaño, es la función de la seguridad jurídica dinámica.

En esa línea, el poder contar con una seguridad jurídica dinámica respecto al bien también garantiza que se eviten procedimientos judiciales o formalidades que a futuro incurran en costos de transacción del titular. De este modo, Juan Luis Hernández señala que, en un sistema con seguridad jurídica, los agentes económicos gozarán de mayor predictibilidad para disponer de sus inmuebles, lo cual reducirá la incertidumbre en el intercambio y generará que las partes no busquen mecanismos de protección que les genere costos, haciendo más barata la transacción (1997, p. 22).

4.2 LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Por otro lado, la publicidad registral es otra característica que justifica aquella contradicción mencionada. Según René Cervantes, esta se basa en el conocimiento y la oponibilidad a terceros (2020, p.178). Así, cuando hacemos referencia al conocimiento, implica que futuros acreedores interesados en un bien tienen el deber de realizar un “estudio de títulos” a fin de poder garantizar que su transferencia no encuentra problema alguno, pues si se realiza por puro consenso hay riesgo de que no sean titulares de propiedad ante la ley. Esto justifica los esfuerzos del Estado para la creación de la Sunarp en el año 1994 para lograr “la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran” (artículo 1).

Ahora, cuando nos referimos a la oponibilidad a terceros o “erga omnes”, hacemos alusión a que, en teoría, con el registro se debe otorgar todas las facultades a su titular y excluir a cualquier otro. Avendaño & Avendaño (2017, p. 65) respalda ello al agregar que una de las características de la propiedad es que es de naturaleza absoluta y, en medida que lo es, resulta oponible a terceros. Con ello, podemos agregar que, justamente, al ser un registro con acceso y publicitado ante terceros, irradia sobre otros, quienes pueden conocer y saber que no deberían tener alguna intervención sobre aquel derecho ya inscrito.

Siendo más concretos, podríamos afirmar que se produce la protección del adquirente frente a terceros, poniendo como ejemplo, al principio de buena fe pública registral (artículo 2014 CC). Para aludir a este principio, se tiene que garantizar que un interesado en adquirir un inmueble tenga que revisar los asientos registrales de este antes de poder acceder a realizar alguna adquisición del inmueble, complementando a la seguridad jurídica aludida anteriormente. Con ello, se garantiza que pueda existir una buena fe, requisito esencial ya mencionado, pues con la revisión existirá un seguro de que cualquier interesado pueda ser consciente de la situación del bien a adquirir y ser consiente si puede o no intervenir en aquel. De esta manera, la publicidad registral garantiza la oponibilidad ante terceros, de aquellos que tengan algún derecho real sobre algún bien inmueble.



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