¡¡Que no te quiten lo que tanto te ha costado!! ¿Cómo prevenir para que no te quiten tu propiedad?
En la actualidad muchos propietarios de inmuebles vienen siendo despojados de sus propiedades por grupos delincuenciales, estas mafias operan de distintas maneras para lograr su objetivo criminal, así suplantan al notario logrando falsificar una Escritura Pública de Compraventa, documento que presentan a los Registros Públicos para su inscripción; otra de las modalidades que vienen realizando para acceder a los Registros Públicos es a través de la vía judicial, para ello falsifican la firma del legítimo titular aparentando haber celebrado un Contrato Privado de Compraventa, con el cual recurren a la vía judicial interponiendo una Demanda de Otorgamiento de Escritura Pública, y una vez obtenida la sentencia favorable consiguen finalmente ingresar a los Registros Públicos a través de la Escritura Pública que se realiza en virtud de la Resolución Judicial. Pero el problema se agrava, cuando una vez inscrito en los Registros Públicos estas seudas transferencias, lo transfieren a su vez a otros, que por lo general vienen a ser sus cómplices, para luego ampararse en el Art. 2014 del Código Civil.
Para contrarrestar esta problemática le corresponde al Estado realizar una reforma a nuestro sistema legal inmobiliario y a su vez desarrollar una política de prevención y represión del delito de Falsificación de Documentos, que permite combatir drásticamente dicho delito.
Por su parte La SUNARP, en cumplimiento de su misión, que es otorgar seguridad jurídica y brindar certidumbre respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, ha implementado diversos mecanismos de seguridad legal que permiten proteger los derechos de los propietarios de inmuebles, mecanismos legales que a saber son los siguientes:
ALERTA REGISTRAL
Alerta Registral es un servicio gratuito que tiene por finalidad que aquellas personas que tengan interés en conocer alguna posible modificación en la situación jurídica de los bienes, derechos o actos inscritos puedan ser comunicadas mediante un correo electrónico, respecto a la presentación de uno o varios títulos sobre aquella partida registral señalada al suscribirse en el servicio de Alerta Registral.
Ahora bien, la comunicación del servicio de Alerta Registral no significa que el usuario se encuentre facultado para formular oposición en la inscripción, esto en el marco de la naturaleza del procedimiento registral, conforme lo establece el Art. 1 del Reglamento General de los Registros Públicos, pero dicha advertencia del servicio de Alerta Registral le permite al usuario actuar de inmediato a efectos de salvaguardar su derecho inscrito, así con la comunicación del servicio de alerta Registral, el usuario podrá conocer la naturaleza del título presentado y si presume que se trata de un título falso podrá adoptar los mecanismos normativos correspondientes.
Los mecanismos normativos establecidos para salvaguardar los derechos del usuario, están regulados en el Decreto Legislativo 1049 (Decreto Legislativo del Notariado) en cuya quinta y sexta disposición complementaria, transitoria y final, establece que el notario podrá solicitar que se inscribe en la partida registral correspondiente, una anotación preventiva ante supuestos de inscripciones sustentados en partes o escrituras presumiblemente falsificados o en el caso de escrituras públicas en las que presumiblemente se habrían suplantado a los otorgantes.
Para afiliarse al servicio de Alerta Registral el usuario sólo deberá completar un formulario de suscripción en la página web de la SUNARP (www.sunarp.gob.pe) donde deberá consignar el número de la partida registral de la cual requiere estar informado ante la posible modificación.
TACHA POR POSIBLE FALSIFICACIÓN
Este dispositivo normativo permite a las instancias registrales evitar que un documento falsificado se inscriba en los Registros Públicos. Así el Art. 36 del Reglamento General de los Registros Públicos establece “Cuando en el procedimiento de calificación las instancias registrales advierten la falsedad del documento en cuyo mérito se solicita la inscripción, previa la realización de los tramites que acreditan indubitablemente tal circunstancia, procederán a tacharlo o disponer su tacha según corresponda…”
La consecuencia jurídica de la tacha por falsedad documentaria no sólo consiste en evitar que un documento falsificado acceda a los Registros Públicos, sino que además establece la obligación del Registrador Público de informar esta circunstancia a la autoridad administrativa superior, a fin que se adopten las acciones legales pertinentes, debiendo remitir para dicho efecto el original del documento falsificado.
EL BLOQUEO POR PRESUNTA FALSIFICACIÓN DE DOCUMENTOS
Constituye un mecanismo temporal de prevención emitido en sede registral, cuyo objetivo es poner en conocimiento de las personas que actúan en el tráfico jurídico, respecto de asientos registrales que se encuentran cuestionados en sede registral; asimismo, pretende asegurar el cumplimiento de la decisión definitiva a emitirse en el Poder Judicial, mediante la cual, se declare la nulidad de los asientos o eventualmente de toda la partida registral, debido a que las inscripciones se sustentaron en un título que contiene presuntamente documentos falsificados.
Asimismo es menester precisar que el bloqueo en cuestión sólo resultará aplicable en el caso que el asiento registral cuestionado haya sido extendido en mérito de los siguientes documentos: I) Instrumentos públicos notariales protocolares, II) Resoluciones administrativas, III) Documentos consulares, IV) Resoluciones Judiciales, o V) Laudos arbitrales. Se deja constancia además que el referido bloqueo no procederá cuando se invoque la falsedad ideológica de los mencionados documentos.
El procedimiento se iniciará en mérito a la denuncia presentada por un particular, el informe emitido por un registrador público o la comunicación formulada por cualquier funcionario o servidor de la Sunarp o de cualquier entidad pública, que hayan tomado conocimiento de la irregularidad en la extensión del asiento registral.
La denuncia debe estar dirigida al Jefe Zonal, cuya competencia es indelegable, salvo en el caso de la Zona Registral N° IX – sede Lima, quien podrá delegar sus funciones a los gerentes registrales, y debe presentarse en la oficina de Trámite Documentario.
El Jefe Zonal, recepcionada la denuncia, debe realizar las siguientes verificaciones: I) Que la denuncia cumpla con los requisitos antes indicados, II) Constatar la presunta falsificación de documentos, procurando obtener una respuesta por escrito del funcionario, autoridad o notario que ha suscrito el documento cuestionado, III) Constatar que no exista título pendiente de inscripción vinculado al asiento registral cuestionado, IV) Constatar que no exista tercero con derecho inscrito que se encuentre protegido por la fe pública registral prevista en el artículo 2014 del Código Civil.
Realizadas las citadas verificaciones, de ser el caso el jefe zonal emitirá una Resolución Jefatural disponiendo la anotación del bloqueo por presunta falsificación de documentos, la cual será presentada por el diario de la oficina registral competente, a efecto que el registrador extienda el asiento registral de anotación de Bloqueo por Presunta Falsificación de Documento.
El plazo de la vigencia de la anotación de Bloque por Presunta Falsificación de Documento es de 120 días hábiles, computados desde el día siguiente hábil a la extensión de su anotación; plazo en el cual se debe presentar la medida cautelar dictada por el órgano jurisdiccional.
INMOVILIZACIÓN TEMPORAL DE PARTIDAS DE PREDIOS
Este mecanismo normativo permite al propietario de un predio cerrar de manera voluntaria y temporal la partida donde se encuentre inscrita su propiedad, inmovilizándola temporalmente, a fin de impedir que personas inescrupulosas realicen transferencias, cargas o gravámenes en dicha partida.
El asiento de inmovilización temporal tendrá una vigencia máxima de 10 años, contados desde el día de su presentación y si el propietario desea que tenga un plazo menor a los 10 años deberá mencionarlo en forma expresa en la Escritura Pública.
Los requisitos para solicitar la inmovilización temporal son: solicitud de inscripción (formulario gratuito), Escritura Pública que contenga el acto unilateral del propietario con derecho inscrito en el cual manifiesta su voluntad de inmovilizar temporalmente el predio, declaración jurada del propietario con derecho inscrito con firmas certificadas notarialmente en la cual se declare bajo juramento que el predio sobre el cual solicita la inmovilización temporal no ha sido transferido o se encuentre afectado con carga y/o gravamen no inscrito por el mismo titular en forma voluntaria y en fecha anterior a la declaración jurada. Esta declaración jurada deberá estar inserta en la Escritura o anexa a la misma y pago de la tasa, por derechos de calificación, correspondiente al 0.81% de la Unidad Impositiva Tributaria.
Cabe indicar que en el caso que se compruebe que el título presentado tiene una fecha anterior a la inmovilización temporal del bien, se activará un mecanismo para denunciar al titular registral que solicitó la inmovilización, debido a que se comprobaría que ha presentado una declaración falsa para acogerse a dicho mecanismo de protección en forma indebida.
Por otro lado en el caso que se compruebe que el propietario con derecho inscrito realizó un acto de disposición voluntaria, en fecha posterior a la inmovilización, el titulo presentado podrá inscribirse, luego de seguirse un procedimiento de levantamiento de la inmovilización, debiendo tener en cuenta que el adquirente del derecho tenía conocimiento del asiento cuando celebró el acto jurídico de adquisición, siendo en consecuencia plenamente consciente que la inscripción de su derecho en el Registro de Predios estará supeditada al levantamiento de la inmovilización.
Por lo que mientras no se realice una reforma al sistema legal inmobiliario, todos los titulares registrales de propiedades tienen que estar pendiente de las posibles modificaciones no consentidas en las partidas registrales de su inmueble, a efectos de interponer de inmediato los mecanismos normativos que salvaguardan sus derechos.