MODIFICAN CRITERIO SOBRE VENTA “AD CORPUS” ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO CIVIL

 > Mundo Inmobiliario  > MODIFICAN CRITERIO SOBRE VENTA “AD CORPUS” ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO CIVIL

MODIFICAN CRITERIO SOBRE VENTA “AD CORPUS” ESTABLECIDO EN EL CÓDIGO CIVIL

Mediante Resolución N° 900-2014/SPC-INDECOPI la Sala Especializada en Protección al Consumidor del Tribunal del INDECOPI, decidió modificar los criterios y pronunciamientos que venía realizando respecto a las ventas Ad Corpus, esto es, en declarar infundadas las denuncias por variación del metraje, cuando se había pactado expresamente con el consumidor que la compra del bien se hacía sobre el “todo” y no sobre sus “medidas”.

En este sentido la Sala de Protección al Consumidor del Indecopi, mediante la citada resolución, sancionó a una empresa constructora por haber entregado a su cliente un departamento con un metraje menor a lo establecido en el contrato de compra-venta de bien futuro.

La defensa de la empresa constructora se amparaba en que la compraventa del bien materia de denuncia, se había celebrado bajo la modalidad Ad Corpus, figura legal que se encuentra establecida el artículo 1577° del Código Civil, y que señala: “si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real es diferente. Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional”.

En respuesta, el tribunal del Indecopi sostuvo que esta norma data del año 1984, y obedece a una realidad distinta a la regulada en el Código de Protección y Defensa del Consumidor. En efecto, dicha figura legal (compraventa ad corpus) resultaba mucho más compatible con los bienes comercializados en aquella época (fundos, fincas, terrenos), siendo perfectamente comprensible que un bien fuera vendido fijando el precio por un todo y no por su extensión.

Por lo que según la Sala, para efectos de las normas de protección al consumidor, no resulta idóneo que un proveedor ofrezca al consumidor un producto con determinado metraje y luego se lo entregue con medidas distintas a las ofrecidas. Ello en tanto un consumidor adquiere un departamento motivado no sólo por las características que puede tener sino por sus dimensiones siendo el tamaño (metraje) una característica esencial del inmueble que se desea adquirir; así, dada la oferta inmobiliaria, decidirá adoptar una decisión de consumo o no.

En tal sentido, si el proveedor informa que el bien tendrá determinada medida, este tiene la obligación de entregarle un inmueble con el metraje ofrecido; lo contrario, implicaría una afectación al deber de idoneidad. Ello, independientemente de que se haya celebrado la compraventa del bien materia de denuncia bajo la modalidad ad corpus.

Asimismo, al margen de si el bien aún se encuentra pendiente de construcción (en planos) o si este ya se encuentra edificado de manera previa a la compra, no se puede exigir al consumidor que compruebe las medidas exactas de un bien pues el consumidor siempre tendrá la legítima confianza de que recibirá el mismo en base al metraje que proveedor le informó.

En ese sentido, atendiendo las características físicas que se presentan en este tipo de bienes, en los cuales resulta común que la superficie o las medidas y colindancias no sean exactas o sea difícil calcularlas debido a su forma geométrica irregular (un terreno accidentado, por ejemplo), pactar una venta ad corpus encuentra su razón de ser, mas no en la actualidad y sobre un área urbana en el que la tecnología permite entregar exactitud en la información al consumidor.

Finalmente, la Sala concluye señalando que es importante tener en cuenta el mercado inmobiliario, el consumidor está en una situación de desventaja y de debilidad estructural frente a las empresas constructoras que, por su propia naturaleza, están en mejores condiciones para establecer la dimensión determinada y precisa de un inmueble que será objeto de transacción; por lo que interpretar la cláusula ad corpus en contra de los intereses del consumidor implica una contravención al principio de protección mínima establecido en el Código de Protección y Defensa del Consumidor y significa no reconocer en esencia la posición de debilidad del consumidor al interior de un contrato en el mundo real y concreto de las transacciones inmobiliarias a contrario sensu de las tendencias actuales de la contratación de consumo que postula una mayor protección al consumidor y una mayor responsabilidad social empresarial de los proveedores.

8 Comentarios

  • jAIME nORIEGA
    Responder julio 12, 2016 at 8:44 pm

    Excelente y acertadísima interpretació de la la SEPC de INDECOPI. La razón es sencilla, el término adcorpus es aplicable, y ahí su origen, a los bienes que existen. Es decir el cuerpo objeto del acuerdo ha de existir previamente para que se pacte sobre todo lo que el contiene o pudiera contener. Es equivalente a la mutua gracia a favor o en contra, por que el comprador y el vendedor tienen a la vista y pueden decidir explorar el objeto de la transacción.
    En la venta de bien futuro no puede seutir efecto, ya que sería un refugio para quien decide quebrantar la buena fe, en el sentido de teniendo la obligación de construir una casa de 1000 M2, pero maliciosamente decido construir y entregar una casa de 901 M2, sin que por ello tenga que responder civil o penalmente; afectando no solo el patrimonio del comprador, sino, tambien la buena fé en la que se fundó el negocio.

  • césar Cánez
    Responder diciembre 18, 2016 at 6:18 pm

    Importante pronunciamiento del INDECOPI que neutraliza los subterfugios legales utilizados por las inmobiliarias

  • Wilson Tapia
    Responder enero 14, 2017 at 1:58 am

    Hola, compré un departamento, en un tercer piso de cuatro… y el vendedor me ofreció un tendal en la parte de la azotea.
    Pasado el tiempo, (dos años aprox) quiero construir mi tendal y el ex propietario que tiene una unidad en la azotea que aún no construye nada. dice que no me corresponde ninguna área en la azotea…).???? Por lo que me quedé muy sorprendido.. Entonces fui a revisar la minuta y dice literalmente en su tercera cláusula lo siguiente: «DERECHOS QUE COMPRENDEN LA VENTA:
    LA VENTA, MATERIA DEL PRESENTE CONTRATO COMPRENDE, EL TERRENO, LA EDIFICACION CONSTRUIDA SOBRE EL, SUS AIRES, ENTRADAS Y SALIDAS, USOS Y COSTUMBRES, SERVIDUMBRES Y DEMAS DERECHOS INHERENTES A LA PROPIEDAD, ASI COMO LOS PORCENTAJES DE CONDOMINIO DE LAS ZONAS Y SERVICIOS COMUNES, SIN RESERVA NI LIMITACION ALGUNA, PUNTUALIZANDO QUE LA VENTA SE EFECTUA BAJO LA MODALIDAD AD-CORPUS».
    Quisiera saber si con esta cláusula puedo reclamar mi derecho, porque no entiendo bien qué es eso de ad-corpus.
    Muchas gracias por su tiempo y su respuesta.
    Bendiciones!

  • Anónimo
    Responder mayo 12, 2017 at 2:29 am

    Me parece muy bien que indecopi se preocupe por las personas que compran un departamento y la medidas sean las correctas.

Deja un comentario