GUÍAS LEGALES Qué verificar antes de comprar un inmueble en Perú Comprar un inmueble en Perú sin verificación legal previa puede generar pérdidas patrimoniales serias. Explicamos qué revisar, qué riesgos existen y cuándo conviene asesoría especializada. La compra de un inmueble es, para la mayoría de personas, la operación económica más importante de su vida. Sin embargo, una parte significativa de las compraventas que se firman en el Perú se cierran sin una verificación legal previa real, confiando en la palabra del vendedor, en la inmobiliaria que promueve la operación o en una revisión documental superficial. Cuando esa verificación falla, las consecuencias suelen aparecer meses o años después: el inmueble tenía una hipoteca no cancelada, el vendedor no era el verdadero propietario, la edificación no estaba declarada, había un embargo trabado o el cónyuge del vendedor nunca firmó. En ese momento, recuperar lo pagado o regularizar la situación implica procesos largos y costosos. Este artículo no es una guía de pasos para comprar una casa, un departamento o un terreno. Es una guía sobre qué verificar antes de comprar un inmueble en Perú desde el punto de vista legal, qué riesgos existen cuando esa verificación no se hace bien y en qué momentos conviene asesoría profesional. Está pensado para personas que están evaluando una operación inmobiliaria y quieren entender qué hay realmente en juego antes de firmar. ¿Qué significa verificar legalmente un inmueble antes de comprarlo? Verificar legalmente un inmueble significa comprobar, antes de la firma, que la propiedad existe tal como se describe, que pertenece a quien dice ser su dueño, que está libre de cargas y gravámenes que afecten su valor o disposición, y que el vendedor tiene capacidad jurídica para transferirla. Es importante distinguir dos tipos de revisión que muchas veces se confunden: La revisión comercial evalúa precio, ubicación, estado físico, vistas, distribución, antigüedad, servicios. La hace habitualmente el comprador, a veces con apoyo de un tasador o de una inmobiliaria. La revisión legal evalúa titularidad registral, cargas, saneamiento físico legal, capacidad del vendedor, situación tributaria del predio y antecedentes de la propiedad. Esta es la que requiere criterio jurídico y la que con más frecuencia se omite o se hace mal. A esta revisión legal se le llama también due diligence inmobiliaria. Es un término que viene del mundo corporativo, pero su lógica aplica perfectamente a una compraventa entre particulares: antes de comprometer el dinero, conviene saber qué se está comprando realmente y qué problemas pueden aparecer después. La verificación legal no es opcional aunque la operación parezca sencilla. Las operaciones inmobiliarias más problemáticas suelen ser, precisamente, las que parecían más simples al principio. Marco legal aplicable a la compraventa de inmuebles en Perú Las compraventas de inmuebles en el Perú se rigen por un conjunto de normas que conviene tener presente al menos en términos generales: El Código Civil peruano regula el contrato de compraventa, la transferencia de propiedad, las obligaciones del vendedor y del comprador, y los efectos del contrato frente a terceros. La Ley 27755 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regulan el funcionamiento de los Registros Públicos en materia inmobiliaria. La Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776) regula el impuesto de alcabala, que grava la transferencia de inmuebles, y el impuesto predial. Las normas notariales regulan la intervención del notario en la elaboración de la minuta y la escritura pública. En la práctica, dos instituciones son clave en cualquier compraventa: la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), que mantiene la información registral del inmueble y del propietario, y la notaría, que protocoliza la operación y eleva la minuta a escritura pública. Conocer este marco al detalle no es responsabilidad del comprador. Pero entenderlo a grandes rasgos ayuda a no asumir que la sola intervención de la notaría garantiza la seguridad jurídica de la operación. La notaría cumple una función formal importante, pero no realiza una verificación legal exhaustiva del inmueble: esa verificación es responsabilidad del comprador, idealmente con apoyo de un abogado. Qué se debe verificar antes de comprar un inmueble Este es el bloque central del artículo. La verificación legal previa abarca varios elementos que deben revisarse en conjunto, no de forma aislada: Partida registral del inmueble. Es el documento que identifica al predio en SUNARP. Debe estar vigente, completa y sin observaciones pendientes. La partida muestra la descripción del inmueble, los antecedentes de propiedad, las cargas y los actos inscritos. Es la fuente principal de información legal de cualquier predio. Titularidad real del vendedor. El nombre del vendedor en el contrato debe coincidir exactamente con el titular registral vigente. Cualquier discrepancia (cambio de nombre, error en el documento, sucesión no inscrita) debe resolverse antes de la compra, no después. Cargas y gravámenes. Hipotecas vigentes, embargos, medidas cautelares, anticresis, servidumbres o cualquier otra carga inscrita. Una carga vigente no impide vender, pero el comprador debe saber qué está asumiendo y exigir su levantamiento o descuento del precio. Saneamiento físico legal. Comprobar que el área registrada coincide con el área real, que los linderos están bien definidos y que las edificaciones existentes están declaradas. Es habitual encontrar predios con ampliaciones o pisos construidos sin declarar, lo que afecta el valor y la posibilidad de inscribir la propiedad limpiamente. Situación tributaria. Verificar que el impuesto predial y los arbitrios municipales están al día, y prever el pago del impuesto de alcabala, que corresponde al comprador en la mayoría de operaciones. Las deudas tributarias del predio pueden trasladarse al nuevo propietario. Vigencia de poderes. Si el vendedor actúa por representación (por un apoderado, por una empresa, por una sucesión), conviene verificar que el poder esté vigente, inscrito cuando corresponda, y que cubra específicamente la facultad de vender el inmueble. Estado civil y régimen patrimonial. Si el vendedor está casado bajo sociedad de gananciales y el inmueble es un bien social, ambos cónyuges deben firmar la transferencia. Una compraventa firmada solo por uno de ellos puede ser nula o anulable. Antecedentes de la propiedad. Cómo adquirió el actual titular