GUÍAS LEGALES Compraventa de bien futuro en Perú: qué revisar antes de comprar en planos Comprar un departamento en planos significa pagar por un bien que todavía no existe. Explicamos qué establece el Código Civil peruano, qué revisar antes de firmar y qué puede hacer el comprador si la empresa no cumple. Comprar un departamento en planos es una de las formas más habituales de adquirir vivienda en el Perú: el precio suele ser más accesible que el de un inmueble terminado y los pagos se distribuyen durante la construcción. Esa operación tiene un nombre preciso en la ley peruana, la compraventa de bien futuro, y consiste en pagar por un bien que todavía no existe. En muchos casos la operación concluye sin incidentes. El problema aparece cuando la empresa no entrega, entrega tarde o entrega algo distinto a lo prometido: el comprador ya pagó una parte importante del precio y lo que firmó define casi todo lo que puede reclamar. La figura en sí es válida y ampliamente utilizada; la dificultad está en que muchos compradores firman sin revisar el contrato con detalle y lo descubren cuando ya no hay margen de negociación. En este artículo explicamos qué es la compraventa de bien futuro, qué establece la normativa peruana, qué cláusulas y documentos revisar antes de firmar, qué efectos legales produce el contrato y qué vías tiene el comprador cuando la empresa incumple lo pactado. ¿Qué es la compraventa de bien futuro? Cuando una persona compra un departamento en planos está adquiriendo un bien que todavía no existe. El Código Civil peruano admite expresamente esta operación: pueden venderse bienes que aún no existen, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y su enajenación no esté prohibida por la ley. Las partes acuerdan hoy la transferencia de un bien cuya existencia se producirá después, con las características que hayan pactado. Si la empresa se compromete a entregar un departamento de ochenta metros cuadrados, con determinados acabados y en una fecha concreta, esa es la prestación exigible. ¿Qué pasa si el bien futuro nunca llega a existir? Este es el rasgo que distingue la compraventa de bien futuro de una compraventa común. Cuando ambas partes saben que el bien es futuro, el contrato queda sujeto a una condición suspensiva: sus efectos se producen solo si el bien llega a tener existencia. Si la construcción nunca se ejecuta, la condición no se cumple y el contrato no despliega los efectos previstos, lo que abre la discusión sobre la devolución de lo pagado y la eventual responsabilidad de la empresa. El Código Civil contempla además supuestos en los que el comprador asume el riesgo sobre la cantidad, la calidad o incluso la existencia misma del bien. Sus consecuencias económicas son muy distintas, por lo que conviene identificar qué riesgo se está asumiendo antes de firmar. Marco legal de la compraventa de bien futuro en el Perú Código Civil: artículos 1532 a 1536 Los artículos 1532 a 1536 del Código Civil regulan la venta de bienes que aún no existen. El artículo 1534 establece la condición suspensiva ya explicada; los artículos 1535 y 1536 regulan los supuestos en que el comprador asume el riesgo sobre la cuantía, la calidad o la propia existencia del bien. A ello se suman los artículos 1428 a 1430, que regulan la resolución del contrato por incumplimiento, sea por vía judicial, mediante requerimiento notarial con plazo o por aplicación de una cláusula resolutoria expresa. Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor Cuando el vendedor es una empresa y el comprador adquiere el inmueble como destinatario final, la operación entra también en el ámbito de la protección al consumidor. La norma dedica un capítulo a los productos y servicios inmobiliarios, con obligaciones reforzadas de información previa y de contenido mínimo del contrato, ampliadas por la Ley N° 30534. La información difundida en publicidad, catálogos o salas de venta puede vincular a la empresa frente al consumidor. Ley N° 29090: licencia de edificación y conformidad de obra Regula las habilitaciones urbanas y las edificaciones. De ella dependen dos documentos decisivos: la licencia de edificación, que autoriza la obra, y la conformidad de obra, que acredita que lo construido corresponde al proyecto aprobado. Sin ambas, y sin la declaratoria de edificación, no es posible independizar ni inscribir el departamento en Registros Públicos. El papel de INDECOPI Cuando existe una relación de consumo, el comprador puede denunciar el incumplimiento ante INDECOPI, que puede ordenar medidas correctivas e imponer sanciones administrativas a la empresa. Más adelante detallamos el alcance de esta vía. Qué revisar antes de firmar el contrato La mayoría de los conflictos que enfrentan los compradores de departamentos en planos se habrían evitado revisando el contrato antes de firmarlo. Estos son los aspectos que no deberían pasarse por alto: La situación registral del terreno: verificar en SUNARP que el predio está inscrito a nombre de la empresa vendedora. Si existe hipoteca de construcción —lo habitual—, el contrato debe precisar cómo y cuándo se levanta esa carga antes de la entrega. La licencia de edificación: el proyecto debe contar con licencia municipal vigente. Sin ella, la obra carece de autorización y el comprador puede estar pagando por algo que no podrá inscribirse a su nombre. La descripción exacta del bien: área, distribución, acabados, estacionamiento y depósito. Todo lo ofrecido en la sala de ventas debería incorporarse al contrato o a un anexo firmado; lo que solo consta en un catálogo es más difícil de exigir. La fecha de entrega y la penalidad por demora: el contrato debe fijar una fecha concreta y una consecuencia económica real si la empresa se retrasa. Una «fecha estimada sujeta a variaciones» sin penalidad asociada es una señal de alerta. Las causales de resolución para ambas partes: qué ocurre si el comprador necesita salir del contrato y qué ocurre si quien incumple es la empresa. Si el contrato solo regula el primer supuesto, está desequilibrado. Las cláusulas de modificación unilateral: algunas empresas se

GUÍAS LEGALES Saneamiento físico legal de inmuebles en Perú: qué es y cómo funciona El saneamiento físico legal regulariza un inmueble cuando su realidad física no coincide con la información registral. Explicamos cuándo procede, qué trámites existen y cómo evitar los errores más comunes. En el Perú, muchos inmuebles arrastran problemas que limitan su seguridad jurídica y su libre transferencia, y que solo se resuelven con un saneamiento físico legal. El área registrada no coincide con la real, las ampliaciones nunca se declararon, la partida sigue a nombre de una persona ya fallecida o el predio ni siquiera figura en SUNARP. Son situaciones distintas, pero comparten un mismo origen: la realidad física, jurídica y registral del inmueble no guarda correspondencia. Estos problemas no se solucionan solos. Un inmueble con documentación incompleta, desactualizada o no regularizada conserva su uso material, pero ve limitado su aprovechamiento jurídico y económico: puede dificultarse su transferencia segura, el acceso a financiamiento, la inscripción de actos posteriores o la defensa adecuada del derecho de propiedad. Este artículo explica qué es el saneamiento físico legal en el Perú, cuándo es necesario, qué procedimientos existen, quiénes intervienen y cuáles son los errores más frecuentes que conviene evitar. ¿Qué es el saneamiento físico legal? El saneamiento físico legal comprende el conjunto de actuaciones jurídicas, registrales, notariales, municipales y judiciales orientadas a regularizar la situación de un predio, de modo que su realidad física, jurídica y registral guarden correspondencia. Para lograrlo se trabaja sobre dos componentes: Componente físico: busca que la información sobre el área, los linderos y las edificaciones existentes coincida de manera exacta entre la partida registral y la realidad del inmueble. Componente legal: regulariza la titularidad, la inscripción registral y la cadena de propiedad; es decir, quién es el dueño y cómo consta ese derecho en SUNARP. En la práctica, ambos aspectos suelen presentarse juntos y se resuelven de forma coordinada. ¿Cuándo es necesario sanear un inmueble? A continuación se detallan las situaciones más frecuentes en las que conviene iniciar un saneamiento físico legal: El inmueble nunca ha sido incorporado al sistema registral. Corresponde realizar la inmatriculación del predio, que genera una nueva partida y otorga seguridad jurídica al reconocer legalmente el inmueble. Las medidas físicas del terreno no coinciden con lo consignado en la partida electrónica. Procede tramitar la rectificación de área, linderos o medidas perimétricas, según la magnitud de la discrepancia y el objetivo del propietario. El inmueble tiene ampliaciones, construcciones o pisos adicionales no inscritos mediante declaratoria de fábrica. Corresponde regularizar las edificaciones e inscribir la declaratoria de fábrica, para que la realidad física coincida con la información registral y se reflejen sus características y valor actualizado. El titular registral falleció sin dejar testamento y la propiedad continúa inscrita a su nombre. Procede tramitar la sucesión intestada e inscribir la transferencia por causa de muerte a favor de los herederos. Aunque estos adquieren derechos sucesorios desde el fallecimiento del causante, la inscripción regulariza la titularidad y facilita una transferencia más segura. Dos o más partidas registrales describen, total o parcialmente, un mismo inmueble. Corresponde tramitar el cierre de partidas o determinar cuál de ellas prevalece, según las reglas registrales aplicables, para evitar la duplicidad y dar certeza sobre la identificación del predio. La transferencia se realizó mediante una minuta u otro documento privado que nunca se elevó a escritura pública ni se inscribió en SUNARP. Conviene formalizar el acto mediante escritura pública y gestionar su inscripción registral, para otorgar publicidad, oponibilidad y mayor seguridad jurídica al derecho de propiedad. El inmueble fue objeto de subdivisión, independización o cambio de uso aún no inscritos. Corresponde regularizar esas variaciones ante los Registros Públicos y, cuando resulte aplicable, ante la municipalidad competente, para que la situación física, jurídica y registral guarde correspondencia. Procedimientos principales de saneamiento Antes de iniciar cualquier saneamiento es indispensable realizar un diagnóstico legal, registral y técnico del inmueble: revisar la partida registral, los títulos archivados, los antecedentes municipales, la posesión, los planos, el área real, las cargas inscritas, las transferencias anteriores y los posibles conflictos con terceros. Según el problema que tenga la propiedad, el camino a seguir cambia. Estos son los procedimientos más habituales: Inmatriculación Es el proceso para inscribir por primera vez un inmueble que nunca ha tenido registro oficial en SUNARP. Sin inmatriculación, el predio no cuenta con una partida propia, lo que limita su publicidad, su circulación formal y su seguridad jurídica frente a terceros. Exige un título idóneo y documentación técnica suficiente y, según el caso, puede requerir actuaciones notariales, judiciales, municipales o registrales previas. Regularización de edificaciones Cuando existen construcciones reales que no aparecen en los registros —una ampliación, un segundo piso, una remodelación—, este procedimiento permite inscribirlas oficialmente. Requiere planos elaborados por un arquitecto o ingeniero y, en muchos casos, una inspección municipal. Prescripción adquisitiva de dominio Es el mecanismo legal que permite que una persona que ha poseído un inmueble durante muchos años, de forma continua y sin ocultarlo, obtenga el reconocimiento formal de que es su dueño. Puede tramitarse notarialmente cuando se cumplen los requisitos legales y no existe oposición válida durante el procedimiento; si hay controversia, oposición o complejidad que excede la vía notarial, corresponde acudir al Poder Judicial. La sola posesión prolongada no convierte automáticamente a nadie en propietario: el proceso formal es indispensable. Sucesión intestada Cuando el propietario de un inmueble fallece sin dejar testamento, sus herederos no pueden vender ni transferir la propiedad solo por ser familia. Necesitan tramitar la sucesión intestada, el proceso que inscribe oficialmente quiénes son los herederos y en qué proporción les corresponde el inmueble. Puede hacerse ante notario si todos los herederos están de acuerdo, o ante un juez si hay desacuerdos. Rectificación de área y linderos Cuando el tamaño del terreno que figura en los documentos no coincide con el tamaño real, este procedimiento corrige esa diferencia. Requiere planos elaborados por un profesional técnico y puede tramitarse ante notario o ante el Poder Judicial, según haya o no acuerdo con los colindantes. Acumulación

GUÍAS LEGALES Qué verificar antes de comprar un inmueble en Perú Comprar un inmueble en Perú sin verificación legal previa puede generar pérdidas patrimoniales serias. Explicamos qué revisar, qué riesgos existen y cuándo conviene asesoría especializada. La compra de un inmueble es, para la mayoría de personas, la operación económica más importante de su vida. Sin embargo, una parte significativa de las compraventas que se firman en el Perú se cierran sin una verificación legal previa real, confiando en la palabra del vendedor, en la inmobiliaria que promueve la operación o en una revisión documental superficial. Cuando esa verificación falla, las consecuencias suelen aparecer meses o años después: el inmueble tenía una hipoteca no cancelada, el vendedor no era el verdadero propietario, la edificación no estaba declarada, había un embargo trabado o el cónyuge del vendedor nunca firmó. En ese momento, recuperar lo pagado o regularizar la situación implica procesos largos y costosos. Este artículo no es una guía de pasos para comprar una casa, un departamento o un terreno. Es una guía sobre qué verificar antes de comprar un inmueble en Perú desde el punto de vista legal, qué riesgos existen cuando esa verificación no se hace bien y en qué momentos conviene asesoría profesional. Está pensado para personas que están evaluando una operación inmobiliaria y quieren entender qué hay realmente en juego antes de firmar. ¿Qué significa verificar legalmente un inmueble antes de comprarlo? Verificar legalmente un inmueble significa comprobar, antes de la firma, que la propiedad existe tal como se describe, que pertenece a quien dice ser su dueño, que está libre de cargas y gravámenes que afecten su valor o disposición, y que el vendedor tiene capacidad jurídica para transferirla. Es importante distinguir dos tipos de revisión que muchas veces se confunden: La revisión comercial evalúa precio, ubicación, estado físico, vistas, distribución, antigüedad, servicios. La hace habitualmente el comprador, a veces con apoyo de un tasador o de una inmobiliaria. La revisión legal evalúa titularidad registral, cargas, saneamiento físico legal, capacidad del vendedor, situación tributaria del predio y antecedentes de la propiedad. Esta es la que requiere criterio jurídico y la que con más frecuencia se omite o se hace mal. A esta revisión legal se le llama también due diligence inmobiliaria. Es un término que viene del mundo corporativo, pero su lógica aplica perfectamente a una compraventa entre particulares: antes de comprometer el dinero, conviene saber qué se está comprando realmente y qué problemas pueden aparecer después. La verificación legal no es opcional aunque la operación parezca sencilla. Las operaciones inmobiliarias más problemáticas suelen ser, precisamente, las que parecían más simples al principio. Marco legal aplicable a la compraventa de inmuebles en Perú Las compraventas de inmuebles en el Perú se rigen por un conjunto de normas que conviene tener presente al menos en términos generales: El Código Civil peruano regula el contrato de compraventa, la transferencia de propiedad, las obligaciones del vendedor y del comprador, y los efectos del contrato frente a terceros. La Ley 27755 y el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios regulan el funcionamiento de los Registros Públicos en materia inmobiliaria. La Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776) regula el impuesto de alcabala, que grava la transferencia de inmuebles, y el impuesto predial. Las normas notariales regulan la intervención del notario en la elaboración de la minuta y la escritura pública. En la práctica, dos instituciones son clave en cualquier compraventa: la SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos), que mantiene la información registral del inmueble y del propietario, y la notaría, que protocoliza la operación y eleva la minuta a escritura pública. Conocer este marco al detalle no es responsabilidad del comprador. Pero entenderlo a grandes rasgos ayuda a no asumir que la sola intervención de la notaría garantiza la seguridad jurídica de la operación. La notaría cumple una función formal importante, pero no realiza una verificación legal exhaustiva del inmueble: esa verificación es responsabilidad del comprador, idealmente con apoyo de un abogado. Qué se debe verificar antes de comprar un inmueble Este es el bloque central del artículo. La verificación legal previa abarca varios elementos que deben revisarse en conjunto, no de forma aislada: Partida registral del inmueble. Es el documento que identifica al predio en SUNARP. Debe estar vigente, completa y sin observaciones pendientes. La partida muestra la descripción del inmueble, los antecedentes de propiedad, las cargas y los actos inscritos. Es la fuente principal de información legal de cualquier predio. Titularidad real del vendedor. El nombre del vendedor en el contrato debe coincidir exactamente con el titular registral vigente. Cualquier discrepancia (cambio de nombre, error en el documento, sucesión no inscrita) debe resolverse antes de la compra, no después. Cargas y gravámenes. Hipotecas vigentes, embargos, medidas cautelares, anticresis, servidumbres o cualquier otra carga inscrita. Una carga vigente no impide vender, pero el comprador debe saber qué está asumiendo y exigir su levantamiento o descuento del precio. Saneamiento físico legal. Comprobar que el área registrada coincide con el área real, que los linderos están bien definidos y que las edificaciones existentes están declaradas. Es habitual encontrar predios con ampliaciones o pisos construidos sin declarar, lo que afecta el valor y la posibilidad de inscribir la propiedad limpiamente. Situación tributaria. Verificar que el impuesto predial y los arbitrios municipales están al día, y prever el pago del impuesto de alcabala, que corresponde al comprador en la mayoría de operaciones. Las deudas tributarias del predio pueden trasladarse al nuevo propietario. Vigencia de poderes. Si el vendedor actúa por representación (por un apoderado, por una empresa, por una sucesión), conviene verificar que el poder esté vigente, inscrito cuando corresponda, y que cubra específicamente la facultad de vender el inmueble. Estado civil y régimen patrimonial. Si el vendedor está casado bajo sociedad de gananciales y el inmueble es un bien social, ambos cónyuges deben firmar la transferencia. Una compraventa firmada solo por uno de ellos puede ser nula o anulable. Antecedentes de la propiedad. Cómo adquirió el actual titular