El derecho inmobiliario es el conjunto de normas que regula los bienes inmuebles —terrenos, casas, departamentos, locales y edificios— y los derechos que se ejercen sobre ellos: cómo se adquiere y se transmite la propiedad, cómo se usa, se divide o se grava, y cómo se defiende frente a terceros. En el Perú, su base está en el Código Civil, en la normativa registral de la Sunarp y en las normas municipales de habilitación urbana y edificación.
No es solo una materia de juicios. La mayor parte del trabajo es preventivo: comprobar la situación de un inmueble antes de comprarlo, redactar contratos que eviten conflictos y lograr que lo que figura en Registros Públicos coincida con la realidad. En Pasquel Bustamante Abogados es nuestra área principal de práctica, y la ejercemos en todo el Perú para personas, familias, inversionistas y empresas.
Cobertura nacional
Estos son los asuntos que abarca el área y los que atendemos con más frecuencia. En cada uno encontrará una explicación breve y, cuando existe, una guía para profundizar.
En el Perú la propiedad de un inmueble se transfiere con el acuerdo entre las partes, pero solo la inscripción en Registros Públicos la hace oponible a terceros. Por eso una compraventa segura empieza antes de firmar: revisar la partida registral, las cargas, los poderes del vendedor y la situación municipal. El área comprende también las compras en planos o de bien futuro.
El contrato de arrendamiento fija la renta, el plazo y las obligaciones de cada parte, y su redacción decide cuánto se tarda en recuperar el inmueble si algo falla. La ley peruana prevé el desalojo judicial y, cuando el contrato reúne los requisitos que exige la Ley 30933, un procedimiento con intervención notarial. Asesoramos tanto a propietarios como a inquilinos.
Muchos inmuebles no coinciden con sus documentos: construcciones sin declarar, ampliaciones o áreas distintas. El saneamiento físico legal corrige esas diferencias ante la municipalidad, la notaría y la Sunarp, mediante la declaratoria de edificación o la regularización de construcciones, para que el inmueble pueda venderse o hipotecarse sin obstáculos.
Un terreno puede dividirse en varios lotes (subdivisión) y una edificación, en unidades con partida propia, como departamentos o estacionamientos (independización). También pueden unirse predios colindantes (acumulación). Cada operación requiere planos, autorización municipal cuando corresponde e inscripción en la Sunarp, y permite vender o hipotecar cada unidad por separado.
Cuando el área, las medidas o los linderos inscritos no coinciden con la realidad del terreno, la partida transmite un dato erróneo que tarde o temprano bloquea una venta, una hipoteca o una subdivisión. La rectificación lo corrige por vía notarial si los colindantes no se oponen, o por vía judicial si hay controversia, siempre con planos elaborados por un profesional habilitado.
Quien posee un inmueble como propietario, de forma continua, pacífica y pública durante el plazo que fija la ley, puede ser declarado propietario aunque no tenga título inscrito. El trámite se sigue ante un juez o, en determinados supuestos, ante notario, y termina con la inscripción del nuevo titular en Registros Públicos. Es la vía habitual para formalizar posesiones antiguas.
El propietario que no tiene la posesión de su inmueble puede reclamarla judicialmente a quien lo ocupa sin derecho. La acción reivindicatoria no prescribe, aunque no procede contra quien ya adquirió el bien por prescripción. El área comprende también el desalojo de ocupantes precarios y la defensa frente a invasiones, dobles ventas y otros conflictos sobre la titularidad.
Cuando varias personas son dueñas de un mismo inmueble, por compra conjunta o por formar parte de un edificio, rigen reglas propias: la partición de los bienes comunes y, en edificios y condominios, el régimen de propiedad exclusiva y común, el reglamento interno inscrito y la junta de propietarios.
Heredar un inmueble no basta para venderlo o hipotecarlo: primero hay que acreditar quiénes son los herederos, por testamento o sucesión intestada, e inscribir el inmueble a su nombre en la Sunarp. Si los herederos no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con él, el siguiente paso puede ser la partición, por acuerdo o ante el juez.
El derecho inmobiliario se apoya en el derecho civil y se hace efectivo, sobre todo, a través del derecho registral y notarial. En la práctica, cada asunto pasa por una o varias de estas cuatro instancias.
La compraventa, la hipoteca o la donación de un inmueble se formalizan por escritura pública ante notario, que verifica la identidad y las facultades de quienes firman, y es el documento que después se inscribe. Algunos trámites, como la prescripción adquisitiva o la rectificación de áreas sin oposición, también pueden seguirse por la vía notarial.
En Registros Públicos se inscriben la propiedad, las cargas y los cambios que sufre un inmueble. La partida registral es su historia jurídica, y la inscripción protege a quien adquiere de buena fe confiando en ella, conforme al artículo 2014 del Código Civil. Cada inmueble se inscribe en la zona registral de su ubicación.
Las habilitaciones urbanas, las licencias de edificación, la declaratoria de edificación y la subdivisión de lotes urbanos se tramitan ante la municipalidad, conforme a la Ley 29090. Allí se consultan también los parámetros urbanísticos y la situación del impuesto predial y los arbitrios.
Cuando no hay acuerdo, el conflicto se resuelve ante los juzgados civiles: reivindicación, desalojo, división y partición, mejor derecho de propiedad o prescripción con oposición. En muchos de estos casos, antes de demandar hay que intentar una conciliación extrajudicial. Algunos contratos prevén, además, el arbitraje.
El área está a cargo de abogados con práctica diaria en compraventas, saneamientos, inscripciones y procesos sobre inmuebles. Consulte sus perfiles o acceda al directorio para conocer al resto del equipo.
Muchos conflictos sobre inmuebles se evitan revisando cuatro cosas antes de comprar, vender, alquilar o regularizar:
Solicite a la Sunarp la copia literal de la partida registral y compruebe que quien vende o alquila es el titular inscrito. Si actúa un apoderado, verifique que su poder esté vigente, inscrito y que le faculte para ese acto. Si hay copropietarios o el inmueble es un bien de la sociedad conyugal, deben intervenir todos los que correspondan.
La misma partida muestra hipotecas, embargos, medidas cautelares y demandas anotadas. Algunas cargas no impiden la operación, pero condicionan el precio, la forma de pago o los plazos, y conviene conocerlas antes de pagar, no después. El certificado registral inmobiliario de la Sunarp ofrece una foto actualizada a una fecha concreta.
Compare el inmueble real con lo que figura en la partida y en los planos: área, linderos, número de pisos y ampliaciones. Las construcciones no declaradas o las diferencias de área no siempre impiden vender, pero sí dificultan inscribir, hipotecar o financiar la compra. Si hay diferencias, el saneamiento físico legal es el camino para corregirlas.
Pida a la municipalidad la constancia de no adeudo del impuesto predial y de los arbitrios, y revise los parámetros urbanísticos si va a construir o cambiar el uso del inmueble. En una compraventa, además, el comprador debe pagar el impuesto de alcabala cuando corresponde, y conviene calcularlo antes de cerrar el precio.
La confianza de nuestros clientes es una parte esencial de nuestro trabajo. Estas son algunas de sus experiencias con nuestro equipo.
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Cuando inicié mi proceso de reivindicación, el Dr. Ernesto Pasquel y su equipo me brindaron una atención profesional, cercana y clara en cada paso. Lo que más valoro es la dedicación con la que trataron mi caso y la confianza que me transmitieron en todo momento. Los recomiendo plenamente por su seriedad y eficacia.
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Pasquel Bustamante Abogados fue clave para el éxito del proceso de desalojo de dos de mis propiedades. Destaco su enfoque estratégico, su seriedad y el profesionalismo con el que trabajaron en cada etapa. Recomiendo plenamente a su equipo a cualquier persona que busque una defensa legal confiable y efectiva.
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Contratamos sus servicios para la inscripción registral de la adecuación y modificación del reglamento interno, así como para el nombramiento de la nueva Junta Directiva de nuestro edificio de 15 pisos y 70 unidades. Gestionaron todo el proceso de forma ordenada, eficiente y profesional, hasta lograr la inscripción exitosa en Registros Públicos.
Respondemos las dudas más habituales sobre el alcance del derecho inmobiliario y la protección legal de un inmueble en el Perú.
El derecho civil es la base: regula la propiedad, los contratos y las herencias. El derecho inmobiliario aplica esas reglas a los bienes inmuebles y les suma las normas urbanísticas y municipales. El derecho registral se ocupa de inscribir esos actos en la Sunarp para darles publicidad y protección. En un mismo caso, como una herencia con un inmueble sin inscribir, suelen intervenir los tres.
No para que la compra sea válida: en el Perú la propiedad de un inmueble se transfiere con el acuerdo entre comprador y vendedor, según el artículo 949 del Código Civil. Pero sin inscripción el comprador queda expuesto. Si el vendedor vende el mismo inmueble a otra persona que inscribe primero y de buena fe, la ley prefiere a esta última (artículo 1135). En la práctica, inscribir es imprescindible.
El artículo 950 del Código Civil fija dos plazos: diez años de posesión continua, pacífica, pública y como propietario, o cinco años si además se cuenta con justo título y buena fe. Es posible sumar el tiempo de posesión de quien le transmitió válidamente el inmueble, como explicamos en nuestra guía sobre la suma de plazos posesorios.
Por regla general, no. Desde la Ley 29618, de noviembre de 2010, los inmuebles de dominio privado del Estado son imprescriptibles, y los de dominio público nunca pudieron adquirirse por prescripción. Los tribunales la han admitido cuando el plazo se completó antes de que esa ley entrara en vigor, pero es un supuesto que debe acreditarse con especial cuidado.
Al comprar en planos se adquiere un bien que todavía no existe, y la propiedad solo se transfiere cuando el inmueble llega a existir. Antes de firmar conviene revisar quién es el propietario del terreno, si el proyecto tiene licencia, cómo se protege lo que usted paga y qué plazos de entrega fija el contrato. Lo desarrollamos en la guía sobre la compraventa de bien futuro.
Es un problema frecuente, sobre todo en predios antiguos. La diferencia se corrige con una rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas, que puede seguirse ante notario cuando los colindantes no se oponen, o ante el juez si hay controversia. En ambos casos se necesitan planos elaborados por un profesional habilitado, y conviene resolverlo antes de vender o subdividir.
Las normas de fondo son nacionales: el Código Civil, la normativa de la Sunarp y la Ley 29090 se aplican en todo el país. Lo que cambia de un lugar a otro son los parámetros urbanísticos de cada municipalidad, la zona registral donde se inscribe el inmueble y los juzgados competentes. Atendemos casos en todo el Perú, con experiencia consolidada en Lima, Arequipa y Trujillo, y agendamos videollamadas cuando no es necesario reunirse en persona.
Antes de firmar, mejor que después. Una revisión previa cuesta menos que un conflicto. Conviene consultar al comprar o vender, al heredar un inmueble, cuando hay construcciones sin declarar o ante un problema con un inquilino, un vecino o un copropietario. Si quiere saber cómo trabajamos estos casos, visite la página de nuestros abogados de bienes raíces.
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