En la vida cotidiana abundan escenarios donde el vínculo con un bien no nace de una escritura pública ni de una inscripción registral, sino de una relación prolongada, pacífica y evidente con el bien. El derecho peruano, reconociendo esta realidad social, en donde el uso constante de un predio termina por fundar una expectativa legítima, ha previsto una figura que convierte ese hecho sostenido en el tiempo en un derecho consolidado que es la prescripción adquisitiva.
Así, a través de este mecanismo, quien ha poseído como propietario durante un determinado periodo y bajo condiciones específicas puede obtener la titularidad del bien inmueble. Pero, ¿cuándo se configura esta figura jurídica? ¿Qué diferencia una simple ocupación de una posesión con vocación de dominio? Y, sobre todo, ¿cuáles son los requisitos que la ley exige para que el paso del tiempo no solo erosione una propiedad formalmente inactiva, sino que cree una nueva en términos jurídicos?
Requisitos y plazos legales según el Código Civil
El punto de partida está en el artículo 950 del Código Civil, que distingue dos regímenes temporales: cinco años para quien posee con justo título y buena fe, y diez años para quien carece de ambos elementos. Esta diferencia no es solo cronológica, sino cualitativa, pues traza la línea entre quien ha ingresado al bien con una apariencia de legalidad y quien lo ha hecho sin ningún respaldo documental, pero con la conducta prolongada del verdadero titular.
Veamos, por ejemplo, el caso de Lucero, quien vive desde hace doce años en la casa que le dejó su padre, sin haber hecho la sucesión intestada. No tiene título, pero paga tributos, cuida el inmueble y es vista como propietaria por su comunidad. Aunque no es dueña formal, si prueba que su posesión fue pacífica, continua, pública y con ánimo de dominio, puede iniciar una prescripción adquisitiva. El derecho no premia la informalidad, pero sí protege la posesión constante ejercida de buena fe.
Sin embargo, poseer no siempre es suficiente. La jurisprudencia ha señalado que no toda permanencia permite prescribir. En la Casación N.º 3246-2015-Lima, la Corte Suprema aclaró que la posesión por tolerancia —cuando el dueño permite ocupar el bien sin querer cederlo— no genera prescripción. Es decir, quien ocupa con permiso no tiene el ánimo de dueño necesario para adquirir la propiedad.
¿Se puede acumular el tiempo de posesión de varias personas?
Ahora bien, la ley también admite que los años de posesión de distintos ocupantes puedan acumularse, siempre que exista una transmisión válida de la posesión y que todos los involucrados hayan actuado como verdaderos propietarios, tal como lo señala el artículo 898 del Código Civil. Sin embargo, dicha acumulación no es automática, sino que requiere que todos los que hayan ejercido la posesión lo hayan hecho de manera continua,
Otro elemento esencial, que suele subestimarse, es la necesidad de individualizar con precisión el bien que se pretende prescribir. La ley no admite adquisiciones sobre bienes genéricos, vagos o indeterminados. Por esta razón, el Tribunal Registral exige la presentación de planos perimétricos, memorias descriptivas y demás documentos que delimiten con claridad el objeto del derecho. No se trata de formalismos innecesarios, sino de condiciones mínimas para garantizar seguridad jurídica y evitar futuros conflictos.
¿Se puede prescribir propiedad del Estado?
Tampoco puede dejarse de lado la naturaleza del bien. Si se trata de propiedad estatal, hay que distinguir entre dos tipos. Los bienes de dominio público, como calles, ríos o plazas, son imprescriptibles.
En cambio, los bienes del dominio privado del Estado sí pueden adquirirse por prescripción, si no están destinados a una función pública. Esta diferencia ha sido reafirmada por el Tribunal Constitucional y el Tribunal Registral. No todo bien estatal está fuera del alcance del poseedor.
Respecto al procedimiento, la prescripción adquisitiva puede tramitarse por vía judicial, notarial o administrativa. La vía judicial es más flexible con las pruebas y se sigue mediante proceso abreviado, según el artículo 486 del Código Procesal Civil. La vía notarial, regulada por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, exige mayores requisitos técnicos, como planos visados, pruebas de posesión, declaración jurada del solicitante y notificación a colindantes y autoridades. La elección dependerá del tipo de prueba disponible y de si hay o no oposición.
Finalmente, conviene recordar que la declaración de prescripción no es automática. Es el resultado de un proceso probatorio riguroso y bien documentado. No basta con decir “he vivido aquí veinte años”. Es necesario demostrarlo con recibos, pagos, mejoras, fotos, testimonios o cercos construidos. Todo acto que muestre una relación real y continua con el bien será clave para acreditar la posesión. El juez o notario, según la vía elegida, evaluará si el tiempo y la conducta justifican consolidar el derecho.
En definitiva, prescribir no es solo vivir en un lugar. Es demostrar una relación legítima con el bien y ejercerla con ánimo de dueño. Como dice César Landa, la prescripción adquisitiva convierte una realidad sostenida en un derecho, siempre que se cumplan las condiciones legales. El tiempo no solo pasa, también puede dar origen a la propiedad, pero no basta con tener la razón: hay que probarla.
